のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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経済的に余裕があれば新築マンションを購入したいが、現在の資金状況では新築マンションの購入は少し難しいとお考えの方もいらっしゃると思います。そのようなケースで検討したいのが、中古マンションを購入してリノベーションを行う方法です。この方法であれば、新築マンションとほぼ同程度の居住空間を確保しつつ、費用を大きく節約できます。
オリンピック需要で建築費が増大し、最近では新築マンションの価格が高騰して新築マンションの購入が難しくなってきています。そこで、中古マンションを購入し、リノベーションを行うという方法が注目されています。
中古マンションの値段は、年数が古くなるほど安くなり築20年～25年で新築の半分程度の価格になります。そういった中古マンションを安く購入し、リノベーションを行えば、新築と同じようなマンションを大変お手頃の価格で購入できます。
最近では、駅前などの条件の良いエリアはほとんど住宅や商業施設で埋まっているので、そういった条件のよい場所の新築マンションを購入することは困難になっています。中古マンションであれば、条件の良い場所のものを比較的簡単に購入できます。
中古マンションのリノベーション費用の相場は10万円～15万円/㎡が相場となっています。60㎡の標準的な中古マンションの場合、工事費用は600万円～900万円になります。
リノベーションの工事費用は、もちろん工事の内容によって変わってきます。一般的には、マンションの面積が小さいと坪単価は高くなる傾向があり、また、キッチン・台所・トイレ・風呂等の水回りが含まれるケースでも、坪単価が上がる傾向があります。
例えば、2013年1月から2018年10月までに東京都の品川区で販売された新築マンションの平均価格は1戸当たり6,068万円、平均面積が57.10㎡です。築20～25年の中古マンションは新築価格の半分程度になるとすると、1戸当たり3,034万円です。この中古マンションを購入しリノベーションに900万円かけたとしても、総費用は4,000万円弱です。リノベ―ションを充実させて新築マンション並みに内装を整えることができれば、リノベーションで2,000万円も節約できることになります。
中古マンションのリノベーションの平均的な工期は3か月～4か月です。リノベーション期間中は、購入した中古マンションに住むことができませんので、マンション購入時期、リノベーション着工時期、入居時期を慎重に検討する必要があります。
中古マンションの物件選びとリノベーションプランの作成は並行して行うのが合理的です。中古マンションを購入してからリノベーションプランの作成に取り掛かると、マンション探しの開始から実際の入居までの時間が余計に長くかかります。同時進行ならば、マンション購入と同時に工事に入れるので時間の短縮が可能です。
マンション探しとリノベーションプラン作成の同時進行だと、リノベーションプランに即した物件を探すことができるというメリットもあります。また、準備した資金からリノベーションの工事費用を控除した金額の範囲内で購入できる物件を選ぶことができるので、後から資金不足に陥ることがありません。
リノベーション物件選びのポイントの1つ目はマンションの共有部分の状態です。共有部分とは、エントランス、共用廊下、屋上、エレベーター、電気・給排水設備などのことです。共用部分はリノベーションで改良することはできません。共用部分の状態が悪い物件であれば、購入するのを控えた方が無難です。
ポイントの2つ目は耐震強度です。最近の日本列島は大地震が頻発していますから、何時、自分の住んでいる地域に大地震が発生するか分かりません。そのことを考えると、購入する物件は新耐震基準をクリアしているものを選びたいです。
新耐震基準とは震度6～7程度の揺れでも倒壊しない構造基準のことで、1981年6月以降に建築確認を受けた建物であれば新耐震基準を満たしています。1981年6月前の建築基準法上の耐震基準を旧耐震基準と言いますが、これは震度5で倒壊しない程度の強度を有すれば基準がクリアされますので、大地震が起きた場合には倒壊する可能性があります。
中古マンション市場においてお買い得な物件の築年数は20年と言われています。それは、中古マンションの価格は築年数が増えていくにしたがって下がっていきますが、築20年を過ぎると価格の下がり方が緩やかになります。これは、このころになるとマンションの価格が安定し、資産価値の目減りが少なくなることを意味します。
一方で、マンションの耐用年数は50年～60年と言われています。もちろん、耐用年数はマンションの建設方法や管理方法によって随分違ってきます。しかし、50年～60年の耐用年数を想定した場合、築20年のマンションでも30年～40年程度は利用することができます。
2017年度下半期の全国の賃貸住宅の平均居住期間は一般ファミリーで、4年～6年が全体の61.9％、2年から4年が21.6％、1年未満が1.5％と、6年未満で全体の85％を占めます。このことを考えると、築20年のマンションを購入した後の居住可能期間が30年～40年ということは、築20年のマンションを購入してリノベーションを行っても、十分に元が取れるということを意味します。