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中古マンションを購入する際に「頭金を支払う」とよく言いますが、この「頭金」とは一体どのようなものなのでしょうか？ここでは、この「頭金」について、よく似た概念である「手付金」と比較しながら、解説していきます。
頭金とは、中古マンションを購入する際に、ローンではなく現金で支払う部分のことです。例えば、5,000万円の中古マンションを購入する場合、手元にある500万円を現金で支払い、のこりの4,500万円で支払うとした場合、現金で支払う500万円が頭金となります。
頭金の金額は、従来は購入物件価格の10％とか20％とか言われていましたが、最近では5％が普通となっており、頭金なしという取引も多くなってきています。頭金なしの場合、購入代金の全額を住宅ローンで支払うわけですが、そういった住宅ローンをフルローンと言います。
頭金は、中古マンションの売買契約に際して支払うのが普通です。頭金に似た概念に手付金があります。頭金と手付金は異なる概念ですが、実務上は、頭金が手付金となることが多いです。住宅ローンの手続きが終わって、金融機関から振り込まれる資金で売買代金を決済する際に、頭金は決済代金に充当されます。
頭金と似た概念に手付金があります。これは、不動産の売買契約をお互いにキャンセルさせないためのお金のことです。手付には解約手付、違約手付、証約手付の3種類がありますが、中古マンションの購入などの不動産取引に際して使われる手付のほとんどが解約手付です。
解約手付とは、買主と売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金です。売買契約の締結後、買主が契約を解除したい場合には、買主は手付を放棄すれば、解除することができます。反対に、売主が契約を解除したい場合には、買主に手付金を返還した上で、さらに、手付金と同じ金額を買主に支払えば、契約を解除できます。
解約手付による契約解除は、相手側が契約の履行に着手するまでの間で可能になります。相手側が契約の履行に着手した場合には、解約手付による契約の解除は不可能になります。
頭金と手付金は本来は別の概念です。しかし、実務上は、一緒にされることが多くなります。手付は、本来であれば、契約の履行が終了した場合には、手付を交付した買主に返還すべきものですが、ほとんどの不動産取引では、売買代金に充当されます。
頭金は、契約の締結時に支払って、売買代金の決済の時に決済代金に充当されるお金ですが、手付金が、契約の履行が終わって売買代金の決済の際に決済代金に充当される場合には、名称こそ違えども、その内容は全く頭金と同じです。
手付金の相場は、売買価格の5％～10％程度と言われていますが、中古マンションを含む中古物件の場合には5％が多くなります。最近は、頭金の相場も物件の売買価格の5％というケースが多くなってきていますから、この点でも、頭金と手付金の区別はつきにくくなっています。
頭金は必ず必要というわけではありません。頭金が0円で、住宅資金の全てを住宅ローンで賄うことを「フルローン」と言いますが、最近は、この「フルローン」での住宅の取引に応じてくれる不動産会社が多くなっています。取引を希望する不動産会社がフルローンンに対応している場合には、頭金なしで中古マンションを購入することはできます。
頭金が多ければ多いほど、住宅ローンを組んで金融機関から借り入れる資金は少なくて済みます。その分、ローンの返済期間が短縮されるので、早期に住宅ローンの返済が完了します。
「フルローン」を選択した場合には、頭金を用意する必要がなくなりますので、手元に少額のお金しかなくても、中古マンションを購入することができます。なお、「フルローン」で中古マンションを購入する場合でも、手付金と諸経費は必ず支払う必要がありますので、その分の現金を用意しておく必要があります。
手付金は必ず用意する必要があります。手付金がないと、不動産会社は取引に応じてくれません。手付金の相場は、物件の売買価格の5％～10％程度ですが、大手不動産会社の場合、手付金の金額が5％未満だと、取引に応じてくれないということがあります。手付金の金額が少ないと、契約キャンセルの可能性が高くなり、売主側としては大きなリスクとなります。
従って、中古マンションを購入しようとする場合には、必ず、手付金を用意する必要があります。なお、手付金の用意ができないからと言って、カードローンなど使って借入れるのは厳禁です。それは、カードローンなどの借入金があると、住宅ローンの審査が通らなくなることがあるからです。
大手不動産会社が販売する中古マンションを購入しようとする場合で、物件価格の5％の手付金が用意できない場合でも、100万円以上の現金が用意できる場合には、担当の営業マンと相談してみるとよいでしょう。手付金が物件価格の5％未満でも100万円以上のであれば、交渉次第で取引に応じてくれることがあります。
中古マンションを購入する場合には、必ず諸経費が発生します。諸経費とは、例えば、登記を直す際に司法書士に支払う手数料や、不動産会社に支払う仲介手数料、契約書に貼る印紙代、不動産取得税、火災保険料、住宅ローンの事務手数料などが該当します。
諸経費の金額は、物件購入価格の5％～8％、引っ越しに係る費用なども合わせると、物件価格の10％程度が相場となります。この諸経費は現金で支払うことが普通なので、中古マンションの購入の際には、諸経費の支払のために、物件価格の10％程度の現金を用意しておく必要があります。
諸経費の支払いが必要になる時期は、売買契約の時、引渡しの時、入居して半年～1年後の3回です。それぞれのタイミングまでに、必要なお金を用意できれば問題はありませんが、支払い時になって慌てないように、中古マンションの売買契約を申し込む前までに、諸経費の全額を用意しておきたいものです。
上記でもお話ししましたが、中古マンションを購入する際、できるだけ多くの頭金を用意していた方が住宅ローンの負担を軽くすることができますので、それが良いにこしたことはありません。しかし、頭金なしの「フルローン」で中古マンションの取引に応じてくれる不動産会社もありますので、そういった会社と取引する場合、頭金は必ずしも必要はありません。一方、手付金がない場合には、不動産会社は取引に応じてくれないのが原則です。また、中古マンションの購入する場合には、物件の購入代金の他、様々な諸経費の支払いが必要になり、このための現金を用意する必要があります。
手付金と諸経費分の現金は、必ず用意する必要はあります。手付金の相場は、物件価格の5％～10％、諸経費の相場は、物件価格の5％～10％程度です。従って、中古マンションを購入する場合には、頭金なしとしても物件価格の10％～20％の現金を用意しておく必要があります。
手付金の上限額は、中古マンションの売主が不動産業者で、買主が個人の場合には、宅地建物取引業法によって、物件価格の20％が上限と定められています。従って、不動産会社から中古マンションを購入する場合に、物件価格の20％を超える手付を要求された場合には、それを法律違反を理由に断ることができます。
個人間売買の場合、不動産会社間の売買、個人が売主で不動産会社が買主の取引の場合には、宅地建物取引業法で、手付金の上限額を制限する規定がありませんので、どんなに高額の金額の手付金でも成立することになります。
手付金は、契約が履行された場合には、決済代金に充当されますので、契約をキャンセルしない限り、手付を支払って損をするということはありません。しかし、手付は契約時に現金で支払う決まりになっていますので、契約前に予め現金の用意が必要になります。