のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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マンションはメンテナンスをしっかり行うと寿命が大きく伸びるという性質を持っています。そのため、ほとんどのマンションでは、10年～12年のサイクルで大規模な修繕工事を行います。その費用として、毎月マンション住民から徴収されるのが修繕積立金です。
マンションの寿命は、定期的なメンテナンスが適切に行われるかどうかに大きく左右されます。メンテナンスがしっかり行われた場合には、マンションの寿命は100年を超えると言われています。一方、メンテナンスがいい加減であったりすると、マンションの寿命は大きく減ります。
例えば、給排水管等水回りの耐用年数は約20年と言われていますが、新築から20年が経過して給排水管が劣化して水漏れが発生し、この状態を修繕せずに放置しておくと、漏水が原因で鉄筋コンクリートの鉄筋が腐食して、マンションの寿命は短くなります。定期的に水回りの修繕工事を行えば、こういった事態は防ぐことができます。
マンションの修繕にも、窓ガラスが割れたので交換といったような簡単なものから、給排水管の交換、外壁の塗装、屋上の防水工事など、大規模なものまで様々ありますが、マンションの寿命に影響を与えるのは、大規模な修繕工事であることは言うまでもありません。
大規模な修繕を行う場合、当然、それなりの費用が必要になります。大規模修繕は10年～12年に1回行われるのが理想とされていますが、大規模修繕の直前になって、管理組合がマンション住民に多額の費用を請求した場合には、住民が困ってしまいます。
そこで、大規模修繕に備えて、毎月少しずつ、管理組合がマンション住民からお金を積立金として徴収していきます。これが修繕積立金です。1回の大規模修繕には、100万円×マンションの部屋数分のお金が必要だといわれています。マンションの部屋数が50戸の場合には、修繕積立金の目標額は50戸×100万円＝5,000万円ということになります。
大規模修繕が12年に1回行われるとし、1戸当たりの修繕積立金の目標額が100万円とすると、1月当たり1戸が負担する修繕積立金の金額は100万円÷10年×12か月＝約8,333円となります。
修繕積立金の相場は、8,000円～20,000円程度です。設備の整った立派なマンションになればなるほど、修繕積立金の金額は高くなる傾向があります。マンションの入居すると、毎月発生する費用としては、修繕積立金の他に管理費用も発生します。この2つは、賃貸マンションの賃貸料のように、毎月必ず支払わなくてはなりませんので、物件探しの段階で必ず確認しておきます。
中古マンションの購入の場合、毎月支払う修繕積立金と管理費用の合算額は20,000円～30,000円程度で、賃貸マンションの毎月の賃貸料からすれば低い水準ですが、毎月必ず支払う必要があるので、その負担は決して軽視できません。
修繕積立金は、管理費用とは異なり、支払った分は、マンションの資産価値の向上という形で返ってきますので、その点を考えると、費用というよりも投資といったほうがよいのかもしれませんが、いずれにしても、要チェックです。
中古マンションの物件探しの際には、修繕積立金は必ず確認する必要があります。大規模修繕が行われるサイクルと、前回の大規模修繕が行われた時期、そして、現在の修繕積立金の残高を確認すれば、購入しようとする物件の修繕積立金が十分であるかがどうかが分かります。
修繕積立金の残高が十分な水準でない場合には、次回の大規模修繕が適切に行われないでマンションの寿命が縮むか、又は、大規模修繕の時期になって突然多額の分担金を請求される可能性があります。いずれにしても、よいことではないので、そういった物件を選ぶ場合には、注意する必要があります。
修繕積立金の状態は、管理組合が把握していますので、管理組合に問い合わせます。物件探しの段階では、直接管理組合に申し込みにくいので、不動産会社などを介して問い合わせをするのがいいでしょう。
ファミリー世代の多いマンションでは、修繕積立金の滞納があるということは少なくなります。ファミリー世代では、「ここに住み続ける」という意識が高いので、修繕積立金をしっかり支払うという傾向が強くなります。
一方、投資向けのワンルームマンションでは、修繕積立金の滞納がよく起こります。投資向けのマンションの場合、オーナーがマンションの実際に住むわけではありませんし、次回の大規模修繕の時期が来る前にマンションを売却する可能性が高いですので、修繕積立金の支払には熱心ではありません。
単身者向けワンルームマンションも、短期間で引っ越すケースが多いので、修繕積立金の支払に熱心でなく、修繕積立金の滞納が発生しているケースが多くなります。マンションの住民にどのようなタイプの人が多いかよって、修繕積立金の支払い状況は異なってきます。
マンション管理組合の多くは、マンションの大規模な修繕の内容や工事費用等に関する長期修繕計画を作成しています。この長期修繕計画がきちんとしたものであれば、安心してそのマンションの物件を購入することができます。
長期修繕計画の内容が、専門家ではない一般人から見ても明らかに貧弱であったり、長期修繕計画自体が無かったりする場合には、そのマンションの物件は購入しない方が良いでしょう。購入したマンションが短命になるか、又は、大規模修繕の時期に多額の拠出金を要求されたりします。どうしても購入したい場合には、そういったデメリットがあることを事前に覚悟しておきましょう。
長期修繕計画は、管理組合が保管しているのが普通なので、取引を仲介する不動産会社などを通して申し込めば、閲覧することができます。閲覧の前には、一通り、マンションの大規模修繕の概要について、調べておくといいでしょう。
マンションの寿命に大きく影響を与えるのが、コンクリートの補修です。コンクリートはアルカリ性で、アルカリ性であれば、内部の鉄筋や鉄骨がさびにくくなります。しかし、時間が経過すると、雨水による浸食などでコンクリートが中性化していきます。コンクリートが中性化すると、鉄骨や鉄筋がさびやすくなり、放置しておくと、マンションの寿命が劇的に低下します。
コンクリート内部の鉄骨や鉄筋の状態を良好に保つには、定期的にコンクリートの補修（外壁の塗装も含む）を行い、雨水の侵入を防ぐとこで、コンクリートの中性化を抑えることです。長期修繕計画を見る場合には、この点についても、よく調べておく必要があります。
また、給排水管の耐用年数は20年と言われていますが、給排水管も定期的に交換しておかないと、給排水管からの漏水によってコンクリートの中性化が進み、マンションの寿命に影響を与えます。この点にも注意が必要です。
築年数の古いマンションを購入する場合には、購入後にあと何年住むことができるかという点が重要になってきます。中古マンションを購入後、あと何年住めるかということは、マンションの寿命が大きくかかわってきます。マンションの寿命は、定期的なメンテナンスの状態や、マンションのタイプ、立地条件（経済的寿命の観点から）などが関係してきます。
その際、購入したマンションに建て替え計画があれば、近い将来、購入した中古マンションは新築物件に交換されるわけですから、マンションの寿命は飛躍的に伸び、資産価値も向上します。
特に、マンションの建て替え費用を、増設した分譲マンションを売却して賄う場合には、マンション所有者の建て替え費用の負担は少なく、メリットが大きくなります。古いマンションを購入する場合でも、そのマンションに上記のような建て替え計画がある場合には、状況は一変します。マンションの物件探しには、建て替え計画の有無とその内容についても確認する必要があります。