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川崎市の中央部である宮前区、高津区、幸区、中原区は、前の2つの区は、東京のベットタウン的な性格が強く、後の2つの区が近年の再開発事業が成功して人口が急増している、という特徴があります。この地域は、全体として、人気の高い地域ですが、以下では、この地域の特徴や中古マンションの相場などについて解説します。
宮前区は、川崎市にある7行政区の1つで、西側は横浜市の青葉区と都筑区に隣接しています。宮前区は、多摩丘陵の上に位置するので、起伏に富んだ地形で、坂の多い地域となっています。宮前区は、東京都のベットタウン的な性格が強く、20万人近い人口があるにもかかわらず、区内に高校が1校しかないという事実がそれを象徴しています。
東急田園都市線沿線なので、東京都心へのアクセスは良好です。東急の急行を利用した場合には、区内の東急・鷺沼駅から渋谷まで4駅17分で到達できます。東急田園都市線の開通まではのどかな農村地帯でしたが、田園都市線の開通で、人口が急激に増加し、環境は激変しました。住宅街の多くは、東急の開業後に形成された新しい街です。
横浜市の港北ニュータウンまでの距離はわずか5.6㎞で、1時間に2～4本の路線バスが運行されています。港北ニュータウンには大規模な商業施設が多数設置されていますから、宮前区に住む方がショッピングやレジャーで不便を感じることはありません。
高津区は、川崎市にある7行政区のうちの1つです。川崎市にある行政区は、東京湾に面した川崎区から内陸に向かって、順番に、幸区、中原区、高津区、宮前区、多摩区、麻生区の順に並んでいますが、高津区はその丁度真ん中に位置する区です。
川崎市というと、工場から出る排ガスで空気が汚れているとか、治安の悪い街というイメージがありますが、そのイメージが該当するには、川崎港のある川崎区や、その隣の幸区の一部です。高津区は、川崎港から離れた場所にありますので、そういったイメージが当てはまらない場所です。
高津区は東急田園都市線沿線なので、東京都心へのアクセスは非常に良好です。但し、JRは南武線しか走っておらず、横浜市へのアクセスはよくありません。このことから、東京都のベットタウン的な性格の強い街となっています。この区でもっとも発展しているのは、東急田園都市線の溝の口駅周辺です。
幸区は、川崎市にある7行政区のうち、川崎港のある川崎区のすぐ隣にある区です。川崎市は、京浜工業地帯の中核を形成する地域のため、空気が汚れているというイメージがあります。また、外国人が多く住む地域なので、治安が良くないイメージもありますが、近年の幸区は、大きな変化を遂げています。
それは、産業構造の変化などの影響で、工場の移転が多くなりましたが、その工場が移転した跡地に、高層マンションが建設されるケースが目立っています。そういった高層マンションの建設で新しく生まれた住宅街は、他の地域から分離されているので治安もよく、環境の汚染もほとんどない、非常に住みやすい区域となっています。
幸区にはJR品鶴線が通っているため、東京都心部や横浜市中心部へのアクセスは極めて良好です。
中原区は、川崎市のほぼ中心部にある区です。中原区の特徴は交通アクセスの良さです。中原区には東急東横線とJR品鶴線・南武線が走っています。JR品鶴線を使えば、東京都心部や横浜市中心部に乗り換えなしでアクセスできます。東急東横線も走っていますので、渋谷や横浜市中心部に行くのも簡単です。
中原区にある東急東横線・JR南武線の武蔵小杉駅は、近年急速に発展した地域です。駅前には高層マンションが林立し、ひときわ目立ちます。住みたい街のランキング調査でも、最近では、常連の横浜市や吉祥寺、恵比寿などに続いて、武蔵小杉が上位にランキングされるようになっています。
中原区には、大規模な商業施設やレジャー施設が次々オープンし、横浜市中心部や東京都心に引けを取らない水準に近づきつつあります。この地域は、交通アクセスも良く、非常に住みやすい地域の1つとなっています。
川崎市の中央部を占めるこの地域全体の特徴としては、東急東横線やJR品鶴線の沿線で、都心部や横浜市中心部への交通アクセスが非常に良好であることが上げられます。そのため、東京都のベットタウン的な地域でもあります。
人口が増加している地域でもありますので、活気があります。交通アクセスが良いので、買い物やレジャーで不便を感じることはありません。治安についても、川崎港に近い幸区の一部の地域を除けば良好で、全体としては安心して居住できる地域です。子育て支援にも力を入れている区も多いので、ファミリー世代にも向いています。
発展の中心は中原区の武蔵小杉地域です。この地域では、近年高層マンションが続々と建設され、それに合わせるように大規模商業施設が次々に設置されています。人口も急激に増加しています。この他、産業構造の変化に伴い、工場の移転が多くなっていますが、幸区を中心に、工場の移転跡地に高層マンションが建設されるケースが目立ちます。
川崎市の中央部で中古マンションの相場が最も高いのは、中原区です。次が幸区、高津区、宮前区の順です。金額を表示すると次のようになります。
（出典：athome、athomeの物件の販売価格平均）
中原区の相場が最も高い理由としては、中原区には最近急速に発展した武蔵小杉地区があり、この地区を中心としてマンション需要が急速に高まっていることが上げられます。幸区の相場が高い理由としては、工場跡地に高層マンションが建設され、そういったマンションの需要が集まっていることが上げられます。
高津区、宮原区は、以前から東京のベットタウン的な性格が強い地域として堅調な需要がある地域ですが、近年に大規模な再開発が行われているというわけではないので、中原区や幸区よりも相場は低くなっています。
中原区の人口は、2019年3月末時点で255,912人と川崎市にある7行政区のうち最大となっています。区内の武蔵小杉駅周辺に林立するタワーマンションには30代以上のファミリー層が、周辺部には20代の若者が増えています。
武蔵小杉駅には、JR南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、東急・東横線、目黒線の5線が乗り入れており、いずれも直通で品川、東京、新宿、池袋に10分～30分でアクセスできます。武蔵小杉駅の再開発が始まったのは10年前くらいですが、その後、毎年1,000人から5,000人のペースで人口が増加しています。
駅前には、セブン＆アイ・ホールディングスの大型商業施設「グランツリー武蔵小杉」などもあり、買い物にも便利です。武蔵小杉の再開発は自治体主導で行われましたが、全国に類を見ないほどの大成功を収めたと言われています。人口の流入にタワーマンションが一役買ったことから、タワマン効果などとも言われています。
川崎市幸区は、かつては工場の密集地でしたが、近年は工場の移転に伴い大規模な再開発が進んでします。工場の跡地には高層マンションが次々に建設され、全く新しい街に生まれ変わりつつあります。幸区は面積は川崎市にある7行政区のうちで最小ですが、人口密度は、中原区について第2位と、人口が密集する地域となっています。
幸区は、JR横須賀線（品鶴線）・南武線が乗り入れており、東京や横浜に簡単にアクセスできます。川崎駅の西口には大型商業施設「ラゾーナ川崎」が設置されているので、買い物やレジャーに便利です。幸区の人口は近年増加傾向にありますが、これは、工場跡地を利用した再開発で生まれた新しい街に人が集まってきていることがその理由にあげられます。
再開発で生まれた街では緑地を効果的に配置して、工業地帯というイメージを払拭するような配慮がなされています。