のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンションの取引は専門性が高く、専門業者でないと適切な取引が難しいため、マンション所有者である売主や、購入希望者である買主が直接取引を行うことは少なく、ほとんどのケースでは、専門業者である不動産会社に取引の仲介を依頼します。その際には、仲介手数料の支払いが必要になりますが、以下でこちらについて解説します。
個人所有の中古マンションをその所有者が売りに出す場合、不動産売買は非常に複雑ですから、そう簡単に売却することはできないでしょう。また、仮に売却できたとしても、詐欺に引っかかったりして、売主が大損したりします。
一方、買主が自分で物件を探す場合も、うまく取引を成立させるまでが大変ですし、買主の方も詐欺に引っかかって、欠陥住宅を買わされて、大損する可能性があります。従って、中古マンションを売るにしても買うにしても、不動産取引に精通した不動産会社に取引の仲介を依頼するのが一般的です。
仲介手数料の上限額は、不動産取引に適用される法律である宅地建物取引業法によって定められています。その上限額は、取引物件の販売金額が400万円以上の場合には、販売価格×3％+6万円+消費税となります。例えば、3,000万円の中古マンションの仲介を行った場合の手数料は3,000万円×3％+6万円+消費税なので、1,036,800円となります。
この金額は、買主又は売主の一方から受けることができる上限額です。従って、同じ不動産会社が、売主と買主の双方の仲介をして契約を成立させた場合には、この不動産会社は、売主分と買主分を合わせて、上記の上限額の2倍の金額を仲介手数料として受け取ることができます。このようなケースを「両手取引」と言います。
宅地建物取引業法で定める金額はあくまで上限額なので、不動産会社は、この上限額を超える水準の手数料を取ることはいけませんが、この金額以下の手数料を設定することは一向に構いません。無料でも半額でも問題ありません。
仲介手数料の支払時期については、特に決まったことはありませんが、契約締結時に仲介手数料の50％を支払い、中古マンションの引渡しが完了した時点で残りの50％を支払うという方法が望ましいとされています。
しかし、依頼主が、契約成立時点で仲介手数料の100％を取引を仲介する不動産会社に支払っても構いませんし、反対に、物件の引渡しが終わった時点で、仲介手数料の全額を支払いという取り決めを行っても問題はありません。仲介手数料を支払うタイミングについては法律上の規定がありませんから、契約当事者が任意に定めることができます。
不動産取引の場合、契約書にサインして契約が締結された時点では物件の引渡しが終わっていないのが普通なので、動産取引のように契約成立と同時に引渡しが終了するものとは異なり、仲介手数料を支払うタイミングに気を配る必要があります。
一般的な感覚では、取引の仲介を行った不動産会社に支払う仲介手数料の金額は少なければ少ないほどよいようにも考えられます。しかし、仲介手数料が0円又は非常に少ない金額だと、仲介を行う不動産会社のインセンティブを阻害して、優良な物件を紹介してもらえないかもしれません。
「両手取引」を行う会社で仲介手数料が0円のケースでは、この会社に中古マンションの購入物件の紹介を依頼した場合には、その会社が保有している物件又は売却の依頼を受けている物件しか紹介してもらえず、優良な物件が紹介されないこともあります。
中古マンションの購入は非常に大きな取引なので、失敗は許されません。このことを考えると、仲介手数料を節約しないで、正規の金額を支払い、その代わりに、できるだけ優良な物件を紹介してもらったほうが良いという考えも成り立ちます。
仲介手数料の割引又は無料をうたって、顧客を勧誘する不動産会社もあります。しかし、仲介手数料の割引がある場合には、本来は無料であるべき別のサービスを有料にしたりして、割引した手数料分を別に徴収する会社もあるので注意が必要です。
よくあるのは、仲介手数料を半額にする代わりに、ちょうどその分、住宅ローンの事務手数料やそのほか諸経費の請求金額を上げて、トータルで不動産会社が損をしないように料金設定を行うケースです。これでは、仲介手数料が安いからと言ってその不動産会社に取引を依頼したメリットが皆無になります。
こういった営業上のトリックに引っかからないようにするためには、取引を不動産会社に依頼する前に、仲介手数料やローン事務手数料、諸経費等の相場をよく調べて、会社が出してくる見積書の各項目の金額が適正であるかどうかをよく見極める必要があります。
「両手取引」を行う会社だと、買主と売主の双方から仲介手数料を受け取れますから、買主の手数料を0円にしても、会社は十分な利益を確保できます。実際「両手取引」の場合、仲介手数料を0円にしている会社が結構見受けられます。しかし、この場合には、自社が仲介を引き受けている物件のみを、買主に紹介し続ける傾向が出てきます。
買主に対しては、その会社が売却の依頼を受けている物件以外の紹介はしないわけですから、買主の選択の幅は低くなります。買主は、仲介手数料の負担はなくなるわけですが、より優良な物件を発見する機会を失うわけですから、最終的に損をするか得をするかは分からない状況です。
その点、両手取引ではなく、買主又は売主の片方の手続きの仲介を行う「片手取引」の場合には、そういった事態は起こらないので、安心して取引の仲介が依頼できます。ちなみに、片手取引のことを「エージェント型」と言います。
不動産取引を仲介した不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬です。従って、中古マンションの引渡しが完了して購入手続きが全部終わって初めて支払い義務が発生します。手続きの途中で何らかの理由で契約が白紙になった場合には、それまで仲介した不動産会社がどんなに活動していたとしても、仲介手数料の支払は不要です。
契約が白紙になるケースで多いのは、住宅ローンの審査が通らないので、住宅ローンが組めずに、契約が白紙になるケースです。この場合には、不動産会社の責任で契約が白紙になったわけではありませんので、それまでに労力を費やしてきて不動産会社が報酬を受け取れないというのは少々理不尽な感じもしますが、それでも、依頼者に法的な報酬支払い義務は生じません。
ただし、こういったケースで依頼者が不動産会社に報酬の一部を支払う契約を任意で締結することは問題ありません。そういった特約がある場合には、契約が白紙になっても、依頼者に手数料の支払い義務が発生します。
神奈川県の横浜市や川崎市を中心の営業を展開する「のどかホーム」では、のどかホームで中古マンションを購入し、のどかホームの555万円のリノベーションパック又は777万円のリノベーションパックを利用してリノベーションを行った方を対象に、物件価格に3％を乗じた保証料を支払うことで、新築同様の10年間のアフターケア保証を付けるというサービスを実施しています。
このサービスを利用する場合には、仲介手数料は無料となります。仲介手数料の水準は、物件価格×3％+6万円ですから、一定の要件をクリアする必要がありますが、仲介手数料を支払うことで、新築同様の10年間の保証を受けることができます。
中古マンションの購入は一生に1度か2度の大きな買い物です。10年保証を付けることができれば、その買い物で失敗すると言うことはまずなくなります。のどかホームのこのサービスは、物件価格×3％の保証料を支払うことで、10年間のアフター保証を受けられますので、非常に魅力的です。