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中古マンションを購入するほとんどのケースでは、金融機関に住宅ローンを組んでもらいそれで確保した資金で、購入代金の全部又は一部を支払います。そこで、以下では、住宅ローンを組む場合の注意点やローンの審査をクリアするポイントなどについて解説します。
中古とはいえマンションを購入する場合は大きなお金が必要になります。貯金などでそのお金を賄うことができれば、それにこしたことはありませんが、多くの方はそれができないで、銀行などに住宅ローンを組んでもらって、それで購入資金を賄います。
中古マンションの購入の場合にも、新築住宅や中古住宅、新築マンションを購入する場合と同様に、金融機関が提供する住宅ローンが利用できます。ただし、中古マンションの購入で住宅ローンを組んだ場合、返済期間が新築住宅の場合よりも短く設定されることがあります。返済期間が短いと、毎月のローンの支払額が増加して家計を圧迫することがあります。
中古マンションを購入する場合で住宅ローンを利用するケースでは、返済期間が短く設定されて毎月の支払が大きくなることを予測し、頭金をたくさん用意して、借入金額を出来るだけ少なくするなどの対策が必要です。
住宅ローンと言えば、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する返済期間が最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」が有名です。保証人不要、返済手数料不要で、基本プランの他に様々なバリエーションがあり、多くの方に利用されています。
中古マンションの購入する際にも、要件をクリアすれば、この「フラット35」が利用できます。中古マンション購入で「フラット35」を利用するためには、ローンの対象となる中古マンションが住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしていることを証明する「適合証明」を受ける必要があります。
「適合証明」は、マンションでは、例えば「20年以上の長期修繕計画」などから確認できる将来の維持管理の水準が、一定以上のレベルにあること等、住宅支援機構が定める一定の技術水準をクリアしていることを、検査機関等所属の建築士などの第三者が証明すること又はそのことを証明した証明書のことを言います。
住宅ローンを申し込むと、必ず申し込まれた金融機関による審査が行われます。この審査を通らない場合には、住宅ローンは承認されず、住宅資金は確保できないことになります。従って、ローンを組んで中古マンションを購入することを予定している場合には、この金融機関の審査は絶対にクリアする必要があります。
金融機関の審査を通りやすくするポイントの1つ目は、親などから資金提要を受けるなどして、できるだけ借入金額を少なくすることです。ローンの申込者の年収と比較して、借入金額が大きければ大きいほど、審査が通りにくくなります。親などからの資金援助を活用して、できるだけ借入金額を圧縮すれば、審査が通りやすくなります。
ポイントの2つ目は、カードローンや自動車ローンなどがある場合には、審査を申し込む前に、それらを完済しておくことです。住宅ローンを申し込む際に、カードローンや自動車ローンなどがあれば、審査の際にマイナスに影響します。そういったものは申し込む前に無くしておくのがよいでしょう。
最近では中古マンションンの取引を仲介した不動産会社が、依頼者に代わって住宅ローンの手続きを代行するサービスを行うケースが多くなっています。仲介を依頼した不動産会社が住宅ローンの代行サービスを行っている場合には、その不動産会社にローンの手続きもお願いするというのも便利な方法です。
不動産会社であれば、住宅ローンの審査をクリアする方法も熟知しているはずですし、手続きにも慣れているはずですから、安心して任せることができます。銀行との取引に慣れていない方であれば、住宅ローンを組む手続きも大変ですが、業者に依頼できれば大変助かります。
フラット35を利用する際に必要になる「適合証明」を取得するにしても、不動産会社であれば、一般の方よりもはるかに簡単に迅速に証明書の取得が可能です。とにかく、住宅ローンのことで迷ったら、住宅を購入した不動産会社に相談してみることが大切です。
「フラット35」のサイトには、年収を入力すると、「フラット35」で借り入れ可能な借入金額の上限額を計算してくれるシュミレーション・コーナーが設けられています。このコーナーに、元利均等住宅ローン金利1.2％（返済35年）、年収400万と入力すると、借入可能額は3,999万円と計算されます。同じ条件で年収を500万円と入力すると、4,999万円と計算されます。
この結果からは、「フラット35」を利用する場合には、年収の10倍の金額まで借入可能ということが分かります。一般的には、借入可能額は年収の7倍～8倍程度と言われています。一般の場合に借入可能額が少ないのは、一般の住宅ローンは「フラット35」より金利が高いからです。
年収から計算した借入可能額では、物件を購入できない場合には、足りない分を親などからの資金提供で賄うか、購入物件のレベルを落として、もう少し安価な物件を購入するように変更することが必要です。
住宅ローン審査に落ちる5大理由として以下の事項が上げられます。
借入可能額は年収の7倍～8倍程度と言われていますが、その借入可能額を超える金額の住宅ローンの申し込みを行った場合には、審査で落ちる確率が高くなります。また、転職を繰り返していたり、不安定な雇用形態である場合には、申込者の信用度が低くなりますが、そのケースでも、審査が通らない確率が高くなります。
カードなどの遅延が多数ある場合も、当然、申込者の信用が低くなりますから、審査が通らない確率が高くなります。健康状態が良好でないと、会社を辞めざるを得なくなったりして収入が途絶える可能性が出てくるので、審査が落ちる可能性が高まります。最後に、住宅の担保評価が低い場合も、債務不履行があった際に銀行が十分なお金を回収できない可能性が高まりますので、審査が通りにくくなります。
家賃の場合、年収（月収）の25％が理想的な水準だと言われています。一方、住宅ローンの場合には、賃貸住宅の場合には払う必要がない固定資産税や修繕費、火災保険などの支払いが必要になり、このことを考慮した利用的な水準は、1年間の返済額が年収の20％程度とされています。
この数字から逆算すると、住宅ローンを組む際の借入金額は年収の5倍～6倍程度が理想的であると考えられます。借入限度額は年収の7倍～8倍（金利の低い「フラット35」の場合には10倍）とされていますが、これはあくまで上限額であって、余裕をもって借入金額を定める場合には、やはり年収の5倍～6倍というのが妥当な線でしょう。
借入限度額の上限額ギリギリの水準の借入れを行うと、毎月の返済額が負担となり、生活が大変になります。このことは、年収相応のレベルの中古マンションを買う必要があることも意味しています。
「フラット35」には団体信用生命保険が付帯されています。これは、契約者が死亡または重度障害を負った場合、当然働けなくなるので、ローンの返済が滞るわけですが、その際に、保険会社が死亡または重度障害を負った契約者の代わりに、契約者の住宅ローンの残債務を肩代わりして支払うというもので、契約者又は契約者の遺族はローンの返済は不要になります。
団体信用生命保険は、「フラット35」の利用者が任意で加入できます。この保険に加入することで、「フラット35」の支払金利は若干上がりますが、その代わりに、契約者に万が一があった場合でも、購入した中古マンションを手放す必要はありません。
「フラット35」に付帯する団体信用生命保険には、死亡と一定基準以上の身体障害者になった場合に住宅ローンの残債務の支払いが不要になるベーシックなものと、ベーシックで規定する状態に加えて、3大疾病が原因で一定の状態に該当した場合、介護保険の要介護度2以上に認定された場合に、それぞれ住宅ローンの残債務の返済が不要になる3大疾病保証付きのものと2種類が用意されています。