のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
これから中古マンションを購入しようとされる方にとっては、中古マンションの購入手続きがどういう流れになっているかということは、非常に興味があるところだと思います。しかし、ほとんどの方が初めてマンションを購入される方で、不安に思っていることも多いと思います。そこで今回は、初めてマンションを購入される方に向けて、中古マンションの購入手続きついて詳しく解説します。
中古マンションを購入する手続きの流れを簡単にまとめると、以下の4段階となります。
現在では、ワンストップ型と言って、住宅ローンの手続きも含めて、中古マンションの購入に係る手続きの一切を単一の不動産会社が行うサービスが増加しています。ワンストップ型の不動産会社に物件の購入を依頼した場合には、不動産会社の営業担当者が手続きの大部分を代行してくれますから、依頼者には大変便利です。不動産会社の担当者が段取りをしてくれますので、それに従っているだけで中古マンションを購入することができます。
一方、ワンストップ型サービスを利用しない場合には、購入手続きの流れを自分でよく把握し、それに沿って行動する必要があります。
中古マンションの購入を思い立った場合、一番最初に行うべきは、資金計画の策定です。マンションの選びでは、欲を言えばきりがないのですが、結局はお財布との相談なので、購入される方の資金力に応じて、購入できる中古マンションは限定されます。
一番最初に予算を決め、その予算の範囲内で購入可能な物件を探すのが中古マンション選びで失敗しない方法です。予算額は、自分の収入やライフプラン、住宅ローンの利用可能額、親などからの資金援助の可能性などを考慮しつつ決定します。
住宅ローンを組む場合、住宅ローンの借入可能額の目安は年収の5倍～6倍程度と言われています。中古マンションを購入する多くのケースでは、住宅ローンを利用しますので、予算額の目安は、年収の5倍から6倍+住宅購入に回せる貯金額+親などからの支援金の合計額となります。
予算額が決まったら、次に物件選びに入ります。インタ―ネット上には、様々な不動産会社が中古マンションの販売物件を公開していますから、最初は、それを利用するのが良いでしょう。インタ―ネット上での物件探しは、費用がかかりませんし、自宅にいながらでも調べることができます。
インタ―ネット上の不動産会社の検索サイトから物件を選ぶ方法は非常に簡便な方法ですが、例えば、その中古マンションの住民の生活レベルだとか、物件周辺の地域の治安や、買い物やレジャーの便不便などに関する正確な事実は、そういった検索サイトから把握することはできません。
インタ―ネットからの情報収集と並行して、不動産会社の仲介サービスも利用したほうが良いでしょう。その際、安易に大手の不動産会社を信用しない方がいいでしょう。不動産会社は必ずしも「大きければよい」というわけではありません。物件の実情などは、地元に密着した中堅の不動産会社の方が詳細な情報をもっているというケースがたくさんあります。
物件調べで、購入したい中古マンションが決まったら、契約の申し込みを行います。もし、値引き交渉を行うとしたら、交渉は購入の申し込みを行った後に行います。不動産会社との交渉権は、購入の申込後に発生するので、購入の申込前に価格交渉を行うことはできません。
購入申し込み手続きはそれほど難しいものではありません。不動産会社が提供する購入申込書に必要事項を記載して、提出するだけです。価格交渉を行う場合で、申込者が複数いる時は、注意が必要です。そのケースでは、値引き交渉を頑張りすぎると、後から申し込んできた別の希望者に、契約を取られてしまうことがあります。申込者が複数あるケースでは、値引き交渉をしないで、本来の金額で契約の申し込みをした方が良いかもしれません。
購入申し込みの時期については、内覧当日～3日以内が平均です。不動産会社との交渉権は、購入を申し込んだ順番に発生するので、申し込みが遅れると、希望物件を購入できないことがあります。
住宅ローンの審査には2つあります。1つは、住宅の購入手続きを並行して実施される事前審査と、物件の売買契約後に実施される本審査です。実際に金融機関から融資を受けるためには、事前審査と本審査の2つの審査をクリアしなくてはなりません。
住宅ローンは住宅の所有者にならないと契約ができません。物件の売買契約が成立し、住宅購入者が住宅所有者になってから、住宅ローンの審査を始めた場合、その審査が通らないと、住宅ローンを当てにして住宅を購入した方は、代金が支払えなくてせっかく購入した住宅を手放す羽目になります。そこで、住宅購入手続きと並行して事前審査を行い、住宅ローンを組んでもらえる目星が付いた後に、住宅売買契約を締結するという流れになります。
事前審査では、本人の年収や健康状態、資産状況、担保評価額、借金の状況などが審査されます。事前審査の目的は、住宅ローンが組めそうだという目星をつけることなので、事前審査は、審査項目は本審査とほとんど同じですが、本審査よりも簡便な方法で実施されます。
住宅購入申し込みを終え、住宅ローンの事前審査を通過したら、売買契約の締結となります。契約に必要な書類などは、不動産会社が用意してくれますから、中古マンションを購入される方は、不動産会社の営業担当者が用意してくれる契約書に必要事項を記入し、署名押印を行うだけとなります。
契約書にサインする際には、中古マンション購入後に欠陥が発生した場合、売主買主どちらの負担でその欠陥を修理するのか、ということに関する条項をよく確認しておく必要があります。できれば、購入後、一定期間内に発生した欠陥については、売主が費用に全額を負担して修理するという条件で契約を締結したいものです。
契約締結の際には、以下の書類などを用意します。
中古マンションの売買契約が成立すると、原則として、買主が中古マンションの所有者になりますから、住宅ローンの契約が可能になります。この段階で、住宅ローンの本審査が行われます。売買契約の前に、ローンの事前審査が通っていることがほとんどなので、本審査では、事前審査で確認した事項が本当に間違っていないかどうかの最終確認を行います。事前審査で虚偽の申告などの事実がない場合には、事前審査を通った者が本審査をクリアできないことはほとんどありません。
本審査をクリアしたら、住宅ローン契約の締結となります。住宅ローン契約書などの必要書面は、ローンを組んでくれる金融機関の担当者が用意するので、中古マンションの購入者は、担当者が用意する契約書などに必要事項を記入して記名押印するだけの手続きとなります。なお、契約締結の際、実印や銀行印、印鑑証明書などが必要になります。
住宅ローンに関する手続きが終了すると、決済及び引渡しとなります。決済は、通常は、住宅ローンを組んだ金融機関の一室で、売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、登記を行う司法書士などが一同に介して、一括して行います。時間は1～2時間程度かかります。
住宅ローン契約の発効により、金融機関から売主に対して中古マンションの購入代金が一括して支払われ、決済が終了します。その際、例えば、年度の途中で取引があった場合の固定資産税、修繕積立金、管理費用等の日割り計算及び清算も同時に行われます。不動産会社に未払いの仲介手数料がある場合、その支払もその場で同時に行われます。
決済が終わると、中古マンションの買主への引渡しが可能になります。買主が前に住んでいた住宅から購入した中古マンションに引っ越しを行うと、マンション購入手続きのすべてが完了します。