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中古マンションを購入する際には、様々な税金が課税されます。それらの税金は、大きく分けて購入前に課税される税金と購入後に課税される税金の2つに分かれますが、購入後に課税される税金の代表的なものが固定資産税です。そこで、以下では、この税金について解説します。
固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人に課税される税金です。中古マンションを購入して所有者になった場合には、この固定資産税の課税対象者となるので、購入後に、毎年、この税金を支払う必要があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で登記簿上の土地建物等の所有者に対して、1年分の税金が課税されます。従って、ある年の1月2日に土地や建物を売却した場合であっても、その年の固定資産税は、1月1日時点での登記簿上の所有者である売主に対して納税義務が生じます。固定資産税は市区町村民税なので、物件所在の市町村（東京23区は東京都が課税）が課税主体となります。固定資産税の税額は、対象物件の固定資産税評価額に原則1.4％を乗じた金額として計算されます。
中古マンションの購入に際しては様々な税金が課税されますが、それらは大きく分けると、購入するときに課税される税金と購入後に課税される税金の2つがあります。それらを表示すると、以下のようになります。
購入するときに係る税金
購入した後に係る税金
購入するときに課税される税金は、一度支払えばそれで終了ですが、購入後に課税される税金は、毎年毎年課税されるので、注意が必要です。固定資産税（都市計画税も含む）は、修繕積立金や管理費用などと同様に、購入後に毎月（毎年）かかるランニングコストとして頭に入れておく必要があります。
あるシュミレーションによると、4,000万円の中古マンションを購入した場合、1年間の固定資産税は231,000円、都市計画税は60,000円、合計291,000円となります。月額に直すと、24,250円となります。
都市計画税は、地方税法によって都市計画区域内の土地・建物に市町村（東京23区内は都）が条例で課税することができる税金と定義されるものです。市街地内の中古マンションが建設されている場所のほとんどは都市計画区域内に該当するので、市街地にある中古マンションを購入した場合には、ほぼ間違いなくこの税金の対象となります。
都市計画税は、固定資産税と一緒に徴収されます。都市計画税の税額は、課税対象物件の固定資産税評価額に0.3を乗じた金額として計算されます。従って、都市計画区域内にある中古マンションを購入した場合には、固定資産税の税率1.3％に、都市計画税の税率0.3を合わせた1.7％を、中古マンションの固定資産税評価額に乗じて計算される税額を、固定資産税及び都市計画税として、一緒に納めます。結果的に、市街地内の中古マンションを購入した場合の税金は、都市計画税の分だけ割高となります。
固定資産税の納税通知書は、毎年5月頃に、物件所在地の市町村役場等から郵送されてきます。納期は、市区町村等によって異なりますが、東京都（23区）の場合、7月末、9月末、12月末、翌3月末の年4期となっています。
固定資産税は、基本的には、市区町村役場等から送付される納税通知書によって、銀行や郵便局、コンビニエンスストアなどで現金で納付します。ただし、近年は、口座振替やクレジット払い、ペイジーによる支払いを認める自治体も増加しています。詳細は、物件の所在地を管轄する自治体に確認する必要があります。
市区町村によっては、最初の支払期日に限り、1年分の税金を一括して納付できる制度（一括納付による割引あり）を設けているところがあります。そういった市町村の物件を所有し、お金に余裕がある場合には、一括納付を行ってもいいでしょう。
固定資産税は、その年の1月1日の登記簿上の中古マンションの所有者にその年の4月から翌年3月までの1年間の固定資産税が課税されるという特徴があります。従って、例えば、ある年の1月2日に中古マンションが売買され、1月2日に所有者が変わった場合でも、その年の4月から翌年3月までの1年分の固定資産税は、売主である1月1日時点での物件の所有者に1年分の固定資産税の納税通知書が送られてきます。
このため、納税通知書のとおり税金を支払うと、年の途中で中古マンションの取引きがあった場合、実際にマンションの住んでいないものが固定資産税を負担すると言うことで不公平な結果になります。
そこで、このようなケースでは、売買契約の際に、固定資産税の清算を行います。例えば、4月から買主が物件の居住を始めた場合には、売主に対して、1年分の固定資産税を支払います。次に、10月に買主が物件に入居した場合には、10月から翌3月までの6か月分の固定資産税を買主から売主に支払います。翌年の2月に入居した場合には2月と3月の2カ月分の固定資産税を買主から売主に支払います。
固定資産税の納税額は、土地や建物の評価額に一定の税率（原則1.4％）を乗じて計算します。例えば、購入した中古マンションの評価額（区分建物評価額＋敷地権評価額）を3,000万円とした場合には、1年間に支払うべき固定資産税の金額は3,000万円×1.4％＝42万円となります。
固定資産税を計算する際の中古マンションの評価額は、固定資産税評価額が使用されます。固定資産税評価額は、固定資産税評価額は、固定資産が所在する自治体が、固定資産税評価基準に基づいて個別に定める金額として定義されます。その水準は、土地の場合は、時価の70％程度、建物の場合には、建築費の50％～60％と言われています。
固定資産税評価額は、中古マンションの所有者が、市町村役場などから固定資産評価証明書を取得すれば、その証明書に記載されている金額から確認することができます。
固定資産税には、住宅敷地で住宅1戸につき、200㎡までの部分については固定資産税の課税標準（評価額）を本来の水準の6分の1に減じて、200㎡を超える部分については本来の水準の3分の1の水準に減じて、固定資産税の税額を計算できるという特例があります。前者を小規模住宅用地の特例、後者を一般住宅地の特例と言います。
中古マンションの場合、建物に関して利用できる固定資産税に関する特例はありませんが、敷地に関しては、この特例が適用されます。中古マンションの場合には、1戸建てとは異なり、マンション敷地全体の面積を登記簿上の持分（敷地権）割合を乗じて計算される面積が200㎡以下の部分については、本来の評価額の6分の1、それを超える部分については本来の評価額の3分の1となります。建物に関しては、本来の税額がそのまま請求されますが、土地に課税される分については、本特例によって幾分軽減されます。
建物に関する固定資産税の税額は、建物の固定資産評価額に一定の税率（原則1.4％）を乗じて計算されます。その際の課税標準である建物の固定資産評価額は、固定資産の評価方法を定めた「固定資産評価基準」に従って、各自治体の担当者が実際の建物を確認しながら、個別に定めます。
建物の固定資産評価額は、建物の建築費（請負工事金額）に経年劣化による減耗分を考慮して定められます。経年劣化を考慮して定めるので、築年数の古い中古マンションであればあるほど、固定資産評価額は低くなります。固定資産評価額が低くなると、当然、課税される固定資産税の金額も低くなっていきます。
固定資産評価額はだいたい3年に1回ずつ見直されますが、新築から何十年も経過した中古マンションであれば、その評価額もだいぶ下がっているはずです。その結果、固定資産税の負担は少なくなっているはずです。