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中古マンションを購入する際に、購入しようとする物件に抵当権が付いているかどうかを確認することは必須の作業です。抵当権付きの物件を購入してしまうと、購入後に抵当権が実行されて、せっかく購入した住宅を出ていく羽目になることがあり、十分な注意が必要です。
抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅やその敷地に対して設定される金融機関の権利のことを言います。「借金のカタ」という言葉がありますが、お金を借りた者が借金を返せなかった場合、「カタ」である土地と建物はお金を貸した者に持っていかれます。抵当権は、「借金のカタ」に対する権利ということができます。
抵当権が設定されているかどうかは、土地や建物の登記簿を見るとすぐに分かります。登記簿には、所有権を表示する甲区と、所有権以外の権利を表示する乙区がありますが、抵当権は、乙区の方に表示されます。
抵当権付きの中古マンションを購入した場合、その抵当権が実行されると、中古マンションの購入者は、せっかく購入した住宅を立退く羽目になります。中古マンションを購入した場合には、物件に抵当権が付いていれば、売買契約の際に、その抵当権を消滅さる手続きを踏むのが普通です。
不動産会社を介して中古マンションを購入する場合、物件に抵当権が付いているケースでは、入居前までに不動産会社が抵当権を抹消する手続きをしてくれるのが普通です。抵当権付きの物件だと、抵当権が実行された場合、マンション購入者は住宅から立退かなくてはならなくなるため、安心して居住することができません。不動産会社の方でも、抵当権付きの物件を販売すると、後から抵当権が実行された場合、購入者から損害賠償を請求される裁判を起こされるなど、大きなトラブルに発展する可能性が高いので、抵当権の抹消手続きを終えてから、物件を買主に引き渡します。
一方、不動産会社を介さない個人間売買の場合、抵当権が付いたまま取引が行われるケースがたまにあります。この場合には、買主に物件が引き渡された後に、抵当権が実行される可能性があります。
中古マンションを購入した場合、その代金の決済手続きは、住宅ローンを設定した金融機関の営業所の一室に、売主、仲介した不動産業者、買主、ローンを設定した金融機関の担当者、登記を行う司法書士が一堂に介して、様々な手続きを一括して行うのが普通です。
抵当権の抹消手続きも、その場で行います。抵当権の抹消手続きがある場合には、物件に設定した抵当権者（たいていは金融機関）も同席します。抵当権者に対して、買主から抵当権者に対して抵当権抹消の対価が支払われ、それに対して、抵当権者が抵当権の抹消に必要な書類を交付します。
抵当権の抹消に必要な書類は、登記手続きを代行する司法書士に手渡され、司法書士が、中古マンションの所有権移転登記を行う際に、抵当権の抹消登記も併せて行います。買主は、手続きのことは分からなくても、不動産会社の担当者や金融機関の担当者が代わりに手続きをしてくれますので、それで困ると言うことはありません。
抵当権が付いている物件とは、簡単に言うと、住宅ローンを組んで購入した物件について、その住宅ローンが完済されていない状態にあるものということができます。住宅ローンが完済されれば、抵当権は抹消されます。物件に抵当権が付いていると言うことは、住宅ローンの債務が残っている物件であると言うことができます。
抵当権付きに物件を購入する場合、抵当権を抹消する方法は、その物件の住宅ローンの残債務を返済してしまうことです。住宅ローンの残債務が返済できれば、抵当権者は抵当権の抹消に応じてくれます。
売主に資力があれば、売主が自分のお金で住宅ローンの残債務を返済して、抵当権を外すべきですが、抵当権付きの物件を売りに出すような場合には、売主に住宅ローンの残債務を返済する資力がないのが普通です。そのようなケースでは、買主がその残債務を肩代わりして、抵当権者に支払い、抵当権を外す必要があります。
中古マンションを購入する際、購入しようとする物件に抵当権が付いているかいないかを調べる作業を必ず行います。不動産会社に取引を依頼する場合には、その作業は不動産会社の担当者が行いますから、買主の方で特に調べる必要はありません。調査の結果は、不動産会社の担当者が買主に報告してくれます。
一方、不動産会社に依頼しないで、買主が個人で取引を行う場合には、購入しようとする物件に抵当権が付いていないかどうかは、買主が自分で調べる必要があります。抵当権の有無は、購入しようとする物件の登記簿（登記事項証明書）を取得し、それを見れば簡単に把握することができます。
登記事項証明書は、物件所在地を管轄する法務局の窓口で入手することができます。手数料が1件当たり600円かかりますが、資格に制限はなく誰でも入手することができます。
住宅ローンを組んで中古マンションを購入した場合には、購入後、自分が所有権者である建物（マンション）とその敷地の権利に抵当権が設定されます。万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、抵当権者である銀行などが抵当権を実行して競売が実施され、マンションは人手に渡ります。
ローンの全額を完済した場合には、抵当権が外れます。ローンの全額を完済すると、銀行などの抵当権者が抵当権の解除証明書を発行してくれますので、そちらを司法書士などに渡して抵当権の抹消手続きを依頼すれば、司法書士が登記簿に記載されている抵当権を抹消してくれます。
抵当権が付いている限り、購入したマンションは競売が実施されて人手に渡る可能性があり、所有権は完全なものとは言えません。住宅ローンを完全に返済してはじめて、購入した中古マンションが本当の意味で自分のものになったと言うことができます。
抵当権付き物件を売りに出す場合、抵当権がない物件と比較すると、販売価格は低くなる傾向があります。競売物件となると、販売価格はさらに下がり、2束3文の価格で売却されるケースもしばしばです。中古マンション売却の際に、できるだけ高値での売却を希望する場合には、住宅ローンを完済して、抵当権の付いていない物件として販売すべきです。
住宅ローンの代表格であるフラット35の返済期間は35年ですので、住宅ローンの平均的な返済期間を35年とした場合、購入から35年間は抵当権が付いている状態ということになります。中古マンションの購入から35年以内に引っ越しを行い、購入物件を売却するケースでは、どうしても抵当権付きで売却せざるを得ない状況となりますが、その場合でも、ローン残債務を一括して返済し、抵当権を外した状態にしておきたいものです。
1つの物件に抵当権は複数設定することができます。複数の抵当権が設定された物件は、所有者が破産者であったり、破産者とまでは言えないけれども、多額の借金を抱えるなどかなり危ない状態のことが多くなります。そういった物件は、相場よりも随分低い価格で取引されます。しかし、低い値段で購入できるからと言って、うっかり手を出すと、購入後に抵当権が実行されて、せっかく購入した住宅を出ていく羽目になる可能性が高くなります。
抵当権が複数設定された物件は、相場よりも非常に安く買えるので、やり方によっては、少額の費用で良質の住宅が手に入れることが可能です。しかし、そのためには、複数設定された抵当権を外す必要があり、それはその道の専門の人でないと難しいでしょう。普通の方であれば、やはり、手を出さない方が安心です。