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賃貸物件であれば、春先に相場が上がって、それ以外の時期には相場が下がるという傾向があります。しかし、中古マンションの場合には、季節による相場の変動はほとんどないといわれています。長期的にみると、景気の動向や、長期金利の水準、外国人投資家の動きなどが、中古マンションの相場に影響を与えます。
賃貸物件の賃料であれば、入学・就職・転勤のシーズンである3月4月に相場が上昇し、それ以外の時期には相場が下落するという傾向がはっきり出てきます。しかし、中古マンションの場合は、そういった季節による変動はほとんどありません。
賃貸物件の住み替えというのであれば、転勤や就職に合わせて春先に行うということはよくありますが、人生に1回～2回程度しかない中古マンションの購入の場合には、就学や就職のシーズンに合わせるということはそう多くはありません。
子育ての終了（子供の独立）などといったライフステージの変化に合わせたり、資金の目途が立ったタイミングというのが、中古マンションの購入時期となります。従って、春先が販売価格が上がって、それ以外の時期に価格が下がるということはほとんどありません。中古マンションを購入する場合には、購入するシーズンについてはそれほど気にする必要はないと言えます。
マンションの資産価値は、新築時に最も高くなり、その後は、時間の経過に従って、カーブを描くように資産価値が下落し、新築から20年～25年の段階で、資産価値が新築時の約半分になり、その後は、時間が経過しても、資産価値がほとんど下がらないという時期がしばらく続きます。
従って、新築から20年～25年を経過した中古マンションは、値段が底を打ったお買い得な物件であるということができます。新築から20年～25年の時期であれば、新耐震基準をクリアしているので、大地震が起こった時でも安心です。
新築から20年～25年を経過した中古マンションというのは、少ない費用で優良な物件を購入できる可能性が高いものになります。マンションの寿命は60年から100年と言われていますから、この時期のマンションは購入後に35年以上居住が可能であり、この観点から見ても十分余裕があります。
不動産投資を行う場合は、相場の安い時期に物件を購入し、相場が上がったタイミングで物件を売却して利ザヤを稼ぐわけですから、相場の安い時期を見極めて物件を購入することは非常に重要です。
一方、居住用のマンションを購入する場合には、相場にこだわらずに、気に入った中古マンションが見つかったのであれば、相場の状況に関わらず、すみやかに購入したほうが良いでしょう。相場が下がるのを待っていると、気に入った物件が他の買主に買い取られてしまう可能性が高くなります。
中古マンションは同じ物件が出ることはありません。購入のタイミングを逸すると、二度と同じ物件を購入できません。気に入った物件が見つかったら、間髪を入れず購入申し込みを行うのが鉄則です。そもそも、中古マンションの場合には、季節による価格の変動が少ないですから、まずます、購入申し込みの時期の相場の情勢は気にする必要がありません。
2020年に東京オリンピックが開催されますが、それに合わせて、現在（2019年7月）も建設ラッシュが続いており、人件費や資材費の高騰で、新築マンションの販売価格の上昇傾向が続いています。新築マンションの相場が上昇基調だと、金額が高いという理由で新築マンションを買えない層が増加し、その層が中古マンションの購入に向かうので、中古マンションの価格も併せて上昇しています。
東京オリンピック後、建設ラッシュが終了すれば、資材費や人件費の高騰が終わるので、そうなると、新築マンションの価格の上昇傾向も止むでしょう。すると、中古マンションの需要も低下し、中古マンションの価格も下落することが予想されます。
東京オリンピック後には中古マンションの価格が下落し、中古マンションが買いやすくなるので、それを待って中古マンションを購入すべきだという意見も出ています。しかし、本当に、オリンピック後に中古マンションの相場が下落するかどうかは、実際にその時期になってみないと分かりません。
2019年10月から消費税の税率が8％から10％に上がります。消費税が増税された場合、景気が冷え込んで、不動産に対する需要が減退し、新築・中古とも、マンションの価格が下落すると予想する意見もあります。
不動産会社から中古マンションを購入する場合、消費税の増税によって、購入時に支払う代金が増えます。例えば、3,000万円の中古マンションを購入する場合、消費税の税率が8％の時には、税込みで3,240万円の資金を用意する必要がありましたが、10％になると、3,300万円のお金を用意する必要があります。消費税の増税は、実質的には、マンション価格の値上げと等しいものです。
中古マンションを安く買うためには、消費税が増税される2019年10月前に購入手続きを済ませてしまうという方法があります。なお、個人から中古マンションを購入する場合には、消費税が課税されませんから、会社ではなく個人から物件を購入する場合には、消費税分だけ値段が安くなります。
フラット35などの住宅ローンの金利は、10年物の国債利回りなどの長期金利に連動しています。長期金利が上がると、それに連動しているフラット35などの住宅ローンの金利も上昇します。住宅ローンの金利が上昇すれば、金利負担が重いという理由で、住宅購入を諦める方が増加し、その分、中古マンションを購入しようとする方が減ります。
中古マンションを購入しようとする方が減れば、中古マンションに対する需要も減るので、中古マンションの価格は下落します。現在、長期金利は、非常に低い水準にあり、この傾向は今後も続くことが予想されます。
長期金利が低い水準となると、住宅ローンの金利も低くなり、ローンが組みやすくなるので、中古マンションの需要を刺激して、中古マンションの販売価格が高くなる要因となります。長期金利が低水準となる状態がしばらく続くことを考慮すると、中古マンションの価格が下がってくるのはまだまだ先のことのようです。
2013年に東京オリンピックの開催が決まりましたが、その後、2014年頃から中国人を中心とする外国人投資家が、投資目的で、東京を中心に、日本の不動産を大量に購入したといわれています。
ところで、不動産を転売する場合、保有期間が5年未満の場合、短期譲渡所得税率が適用され、譲渡益に対して39％の税率で税金が課税されます。一方、保有期間が5年以上ある物件を売却した場合には、長期所得税率が適用され、譲渡益に対して20％の税率で税金が課税されます。
2019年は、外国人投資家が東京オリンピックに伴う不動産価格の上昇を見込んで、日本の不動産を大量に購入し始めて時期（2014年）から5年を経過した時期です。この時期から、売却時の譲渡益に課税される所得税率が、短期所得税率から長期税率に切り替わる物件の数が多くなります。不動産投資を行った外国人投資家が利益を確保するために、不動産の売却を始めることが予測されます。
外国人投資家が購入した物件の売却を始めれば、中古マンション市場に大量の住宅が供給されることになるので、相場が下落することが予想されます。
中古マンションを安く購入できる時期については、春先以外に時期だとか、東京オリンピック後だとか、長期金利が上昇した後だとか、外国人投資家が投資用不動産を大量に購入した時期の5年後からだとか、というように様々な意見があります。しかし、どれもはっきりしたものではありません。
中古マンションは、複数の購入申込者がいる場合には、値段が下がるまで待っていると、他の購入希望者に買い取られてしまいます。一度購入の機会を逃してしまうと、同じ物件を購入することはほとんど不可能です。
中古マンションの購入は、購入する時期のことはあまり気にせずに、買いたいと思った時に思い切って買ってしまうのが一番良い方法です。予算の範囲内であれば、価格ではなく、本人や家族の都合を最優先に、物件を購入するかしないかを決めるのがベストの選択です。