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新しく住宅を購入しようとする場合、中古マンションを購入した方が良いのか、それとも、戸建て住宅を購入した方が良いかは、多くの方がよく迷う点です。そこで、以下では、この問題について、代表的な8つの観点をあげ、そこから考えてみます。
中古マンションを購入した場合、毎月毎月、管理費用をマンション管理組合に支払う必要があります。仮に管理費用を一ヶ月1万5千円とした場合、10年間で180万円、30年で540万円の支出となります。その代わり、マンション周辺の草刈りや掃除、マンション内の共用部分の清掃などは、管理組合が行ってくれるので、居住者はそういった作業を行う必要はありません。
一方、戸建て住宅の場合、管理費用は支払う必要がありません。しかし、自宅の草刈りや清掃などは、自分で行う必要があります。戸建て住宅の平均居住期間は約36年と言われていますから、マンションの管理費を1万5千円と仮定し、居住期間などの諸条件を同じくすると、戸建ての方が中古マンションよりも648万円ほど安上りということになります。
中古マンションを購入した場合、購入者が自動車を所有していると、駐車場代が別途必要になります。駐車場代は都市部だと平均で月額2万円～3万5千円程度の金額になりますが、自動車を保有されている方が中古マンションを購入した場合には、維持管理費の他にこの駐車場代を支払う必要があります。一方、戸建て住宅を購入された場合には、普通は住宅敷地に自動車を駐車しますから、駐車場代はかかりません。
中古マンションを購入した場合には、毎月毎月修繕積立金の支払いが必要になります。修繕積立金の相場は、平成30年度のデータで1㎡当たり164円となっていますから、60㎡の中古マンションを購入した場合で7,840円、70㎡の場合は11,480円となっています。
中古マンションを購入した場合には、毎月この修繕積立金を必ず支払わなくてはなりません。一方、戸建て住宅を購入した場合には、この修繕積立金を支払う必要はありません。ただし、戸建て住宅の建て替えの費用は自分で積み立てる必要はありますので、何らかの出費が必要なことは間違いはありませんが、強制的に徴収されるお金はありません。
修繕積立金の金額を仮に一ヶ月1万円とし、居住期間を30年とした場合、他の諸要件を同じくすれば、戸建て住宅を購入した場合の方が、中古マンションを購入した場合よりも、コストが360万円ほど安くなります。
中古マンションの場合、新築時点で最高であった資産価値は時間の経過に従って逓減し、築20年～25年のところで半減し、その後、長期にわたり、半減した水準で推移すると言われています。一方、戸建て住宅の場合は、新築時点で資産価値が最高である点は中古マンションと同様なのですが、築10年で半減し、築20年で資産価値がほとんど0円になると言われています。戸建て住宅の方が、時間の経過に従う資産価値の減少割合が大きくなっていきます。
戸建ての場合、上物である住宅の価値が0円となっても、土地の価値は0になることはありません。土地評価額は、時間の経過とともに逓減しないという大きな特徴があります。従って、敷地である土地評価額が高い場合には、上物である住宅の評価額が0円となっても、住宅とその敷地をセットにした資産価値は高い水準にあることになります。
一方、中古マンションの場合には、土地に対する権利は、マンションの敷地に対する権利は、多くのマンション所有者の共有財産となるので、1人1人のマンション敷地に対する権利の評価額は低額になる傾向があります。この点においては、資産価に関する敷地評価額の影響は、戸建て住宅の方が中古マンションよりも大きくなります。
戸建て住宅の平均寿命（新築から建て替えまでの平均期間）は約36年と言われています。昔は、日本の住宅はちゃんと手入れをしていれば100年間は持つと言われていましたが、実際の統計データを見てみると、平均的な寿命は、その3分の1程度の36年となっています。
一方、中古マンションの寿命に関しては、日本でマンションの建築が始まってからまだ日が浅いので、統計データが蓄積されていないということもあり、平均寿命ははっきりしていません。目安となるのが税法が定める法定耐用年数ですが、これは47年となっています。また、建築に関する研究機関が発表した調査結果によると、鉄筋コンクリート造のマンションの物理的寿命は、約117年と言われています。
メンテナンスの状態によって、戸建て住宅の寿命もマンションの寿命も大きく異なってきますが、特にマンションに関しては、メンテナンスが適切に行われた場合には、最近のメンテナンス技術から考えると、寿命が大きく伸びると言われています。こういったことから考えると、マンションの寿命は戸建て住宅の寿命の3倍程度ということができます。
都市部にあるJRや私鉄の駅周辺を見てみると分かることですが、駅前には高層マンションが林立しています。その一方で、駅前周辺に庭付きの戸建て住宅を見かけることはほとんどないでしょう。マンションの一定のものは、道路を通らないで駅に直結しているものもあります。そういった交通アクセスの極めて良好な物件は、マンションでしか考えられません。
このことからわけることは、中古マンションの購入する場合には、交通アクセスのよい駅前周辺の場所に住むことが可能ですが、戸建て住宅の場合には、駅から遠い場所に住まざるを得ないということです。
通勤通学の利便性を最優先に考えるのであれば、駅前に近い中古マンションを購入すべきだということになります。一方で、交通アクセスが悪くても、庭付きの一戸建てに住みたいというのであれば、戸建て住宅を購入すべきです。
中古マンションの場合、オートロック機能を備えていることが一般的ですし、マンション管理人が日夜見回りをしてくれます。防犯カメラも設置されていることが普通なので、この点でも安心です。一方、戸建て住宅の場合、こういった防犯対策は、自らが実施しない限り、行われないのが普通です。
この観点からすると、中古マンションの方が、住宅に対する空き巣などの被害に遭いにくいという特徴があります。空き巣などの被害に遭いたくないという方は、戸建て住宅よりも中古マンションを購入したほうがおススメです。
なお、マンションは駅前や繁華街の近くに立地することが多いので、例え、マンション自体に防犯対策が実施されていたとしても、通勤や通学の途中で、ひったくりなどの犯罪被害に遭う可能性は高くなります。その反面、戸建て住宅の場合は、郊外に立地することが多いので、そういった犯罪に遭いにくくなります。
若い時は、お仕事が生活のメインとなりますので、通勤に便利な駅に近い場所にある中古マンションを購入して、そこで生活するのが向いています。マンションの寿命は長いので、中古マンションでも一度購入すれば、贅沢を言わない限り、生涯その場所に住み続けることも可能です。
一方、定年退職後に住宅を購入するのであれば、通勤のことを考える必要がないので、郊外の庭付き一戸建ての住宅を購入して、ゆとりをもって暮らした方が良いでしょう。郊外にある土地は自然豊かですから、退職後に住む場所としては好適です。地価も安いので、購入も比較的簡単です。
退職後に郊外に一戸建ての住宅を求めた場合には、それまで住んでいた中古マンションは売却するか、賃貸に出すか、子供に譲るといいでしょう。売却または賃貸に出す場合には、それによって生み出される収入は、戸建て住宅購入の資金に充てることができます。子供に譲る場合でも、子供は住宅にかける費用を浮かすことができるので、親子全体として、資金の節約になります。
今までは、一戸建て住宅の方が、中古マンションよりも価格が高いということが常識となっていました。しかし、近年では、億ションと呼ばれる価格が1億円を超えるような物件や、タワーマンションの出現などで、一戸建てより中古マンションの方が価格が高いという常識は崩れつつあります。
駅前の交通アクセスのよい場所に立地する中古マンションと、郊外にある一戸建ての住宅では、立地の良い場所にある中古マンションの方が価格が高い、ということも今では珍しいことではなくなっています。
お金持ちは一戸住宅を購入し、お金のない人は中古マンションを購入するという過去のイメージは成り立たなくなりつつあります。一戸建てを購入するか、中古マンションを購入するかの選択は、販売価格ではなく、購入者のライフステージなどに応じて決定すべきものであると言えるでしょう。