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中古マンションを購入する際、誰でも、購入したマンションにどれくらい住めるだろうかということを考えると思います。その際に、マンションの耐用年数が重要な役割を果たします。マンションの耐用年数（寿命）については、日本にマンションが建設されるようになってからまだ日が浅いので、まだはっきりしていないのが実情ですが、様々な指標から、ある程度の目安を立てることができます。
マンションは、メンテナンスさえしっかり行えば、100年でも200年でもつと言われています。国土交通省の発表によると、コンクリート造のマンションの物理的な寿命は約117年とされています。しかし、マンションの寿命ははっきりしていないのが実情です。
マンションの寿命がはっきりしない理由としては、日本でマンションの建設が始まってからまだ日が浅いとこがあげられます。日本で最初の分譲マンションは、東京都新宿区に建設された「四谷コーポラス」で、竣工年度は昭和31年（1956年）と言われています。これが本当だとすると、日本に初めて分譲マンションが建設されてから、現時点（2019年8月）で、まだ63年しかたっていません。
実際に建設されたマンションがどれくらいの寿命があるのかということは、十分な数の実例があってこそはっきりするのですが、マンション建設が始まってまだ70年そこそこの時間が経過していない現在の日本では、実例の数が十分ではなく、寿命についてははっきりしたことが言えない状態となっています。
マンションの寿命について考えるとき、一番最初に取り上げられるのが、国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往住宅の研究例」（1979年発表）です。この研究例では「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推認する」としています。
また、大蔵省主税局が1951年に発表した見解では、「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命した場合は耐用年数は150年」となっています。
これらの見解によって、一般的に、コンクリート造のマンションの物理的寿命は100年～120年とされています。中古マンションの買い時は、築20年から25年と言われていますが、物理的寿命をもとに計算した場合、購入後、80年以上は居住可能ということになります。仮に30歳の時に中古マンションを購入するとしても、購入後80年は居住可能ということであれば、一生涯購入したマンションに住むことができます。
マンションの寿命については、はっきりしたことは言えないのですが、その寿命を推認させる様々な指標があります。その指標の一つが、税法で定めるマンションの法定対象年数です。それによると、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年となっています。この47年という数値も、マンションの寿命を考える際に一つの指標となります。
ただし、各種の研究調査では、マンションの物理的な寿命は100年以上とされています。「一般建物で耐用年数は120年、外装仕上げにより延命した場合は150年」という説もあります。アメリカ・ニューヨークにある「エンパイア・ステート・ビル」は1931年に建設されましたが、建設から90年近く経過した現在でも、現役です。
物理的寿命からすると、法定耐用年数の47年というのは短すぎる数字ですが、例えば、住宅ローンを組むときに、住宅ローンの返済期間が、法定耐用年数－購入物件の築年数として定められます。例えば、築25年のマンションを購入した場合、47年－25年＝22年が、住宅ローンの返済期間となります。
マンションの寿命を推認させる指標としては、法定耐用年数の他に、固定資産台帳の滅失データから推認されるマンションの平均寿命があります。これは、建設されたマンションの50％が建て替え、取り壊しを行うまでの年数は約68年とされていますが、これによって、マンションの寿命を68年とするものです。
この68年という数字は、法定耐用年数よりも20年以上長くなっていますが、やはり、各種の研究機関が発表したマンションの物理的寿命からすれば、だいぶ短くなっています。ただし、実際のマンションは、物理的寿命が到達する前に、流行遅れになって人気がなくなり、マンションの住民が減ってマンション経営が成り立たなくなるによって、建て替えられたりすることがあるので、68年という数字は妥当な水準かもしれません。
建築から10年もたてば、エントランスが古臭く感じされるようになったり、付属設備が流行遅れになったりします。好立地の場所にある場合は別ですが、そうでない物件の場合、人気がなくなって入居者が減ってきます。築15年が経過すると、水回りの劣化が目立つようになってきます。
「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、メンテナンスが良いとマンションの寿命は大きく伸びます。例えば、マンションの寿命を握っているのが鉄筋とコンクリートだと言われていますが、マンションの大規模修繕の際に、鉄筋の貼り替え、フレッシュコンクリートの注入、鉄筋の表面に1.5㎝のポリマーセメントモルタルを散布すれば、寿命は40年～60年の伸びると言われています。
外装塗装も重要です。マンションの寿命を決めるのは、鉄筋ですが、これは、雨などに含まれる酸性物質に弱いという性質を持っています。定期的に外装塗装を行って、雨水がコンクリート内部に浸透することによって、鉄筋の腐食を防止すれば、寿命は大きく伸びます。
マンションの管理組合などでは、大規模修繕の履歴を保管しています。その履歴を確認すれば、そのマンションに対していつ、どのような修繕が行われたかを確認することができます。その履歴を見ることによって、メンテナンスの状態をある程度確かめることができます。
アメリカ・ニューヨークのエンパイア・ステート・ビルは、竣工から90年近くが経過した現在でも、現役のビルディングとして活躍しています。その理由の1つとして、このビルが建っている場所が、ニューヨークの中心部という非常に好立地だということが上げられます。そういった場所では、ビルの利用者に困ることがありません。
マンションも同じです。JRや私鉄の主要駅の周辺で交通アクセスの良好な場所にある物件は、人気が高く、入居者に困るということはありません。そういった場所にあるマンションの管理者は、メンテナンスをしっかり行い、できるだけ寿命を延ばそうとするでしょう。メンテナンスに必要な修繕積立金も、入居者が多いと、潤沢です。
一方、立地が良くないマンションは、少しでも設備が流行遅れになったりすると、その影響をもろに受けて、入居者が急に減ったりします。そうすると、修繕積立金が不足したりして、満足な修繕が行われなくなったりします。すると、そのマンションの寿命は短くなります。
マンションの物理的寿命は100年以上というのが今では常識となっていますが、実は、現在の日本には、100年以上も利用され続けているコンクリート造の建造物は実在しません。長崎県長崎市にある世界遺産「軍艦島」は、1916年竣工なので、現存する築100年以上のコンクリート建造物ですが、軍艦島は居住者がいなくなってから40年以上経過しており、100年以上利用されたコンクリート建造物ということはできません。
さて、マンションを建設する際にコンクリートを使用します。コンクリートは、セメントに水を加えたセメントペーストを接着剤として、骨材と呼ばれる砂や砂利などを混ぜ合わせて作ります。その際に用いる水は、真水を用いるのが原則ですが、一時、海水を使ったこともありました。
海水を使うとコンクリートに塩成分が混じり、その塩成分が鉄骨を腐食させるので、海水を使って生成したコンクリートを使った建造物は、内部の鉄骨がもろくなり、寿命が短くなります。また、真水を使った場合でもコンクリートに混ぜる水の量が多すぎると、コンクリートの質が低下して、寿命が短くなります。このように、マンション建設時に使用するコンクリートの性質は、マンションの寿命を左右します。
1981年6月に建築基準法上の耐震基準が改正となり、改正前の基準を旧耐震基準、改正後の基準を新耐震基準と言います。旧耐震基準では、震度5程度の地震で倒壊しない程度の強度を有していれば、基準をクリアできましたが、新耐震基準では、震度7程度の地震で倒壊しない程度の強度を有していないと、審査が通らないようになりました。
1981年6月前に建設されたマンションは旧耐震基準で建設された物件ということになりますが、現在は震度7程度の地震が起こることは珍しくありませんから、首都直下型の大地震が行った場合、旧耐震基準のマンションであれば、その時点で寿命が終わるという物件が多数出てくるものと予測されます。
旧耐震基準の建物であっても耐震改修工事を行った場合は、震度7程度の大地震が起こった場合でも、倒壊するおそれはなくなりますが、マンションの場合、耐震改修工事は、柱や梁に囲まれた部分に鉄骨の筋交いを増設することになりますが、美観の問題もあって、なかなか工事に踏み切りにくいという実情があります。