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中古マンションをこれから購入しようとする方にとっては、購入後に毎月支払う必要が生じるマンションの維持費がどうなるかということは、気になるところです。そこで、このページでは、中古マンションンの維持費について知っておくべきポイントについて解説します。
一戸建て住宅（持ち家）の場合、維持管理費はすべて自分で支払います。維持管理費を全くかけないという選択肢もあり得ます。その場合、住宅の管理が疎かになって早く住宅の劣化が進みますが、その代わり維持管理費を支払う必要もありません。
一方、中古マンションの場合には、マンションの管理は管理会社に委託している場合がほとんどなので、必ず、毎月固定費として維持管理費用の支払いを求められます。維持管理費用の水準は、マンションの規約などで決められますので、維持管理費が高すぎると思っても、原則としてその金額を支払う必要があります。
結論を言えば、一戸建ての維持管理費は自由がきくが、中古マンションの維持管理費は自由が利かないということになります。中古マンションの場合には、毎月支払う固定費だけでなく、部屋を改修したりする場合でも管理組合の許可が必要であったり、マンションの構造上の制約があったりして、一戸建てのような自由がありません。
同じマンション同士でも、中古マンションの方が新築マンションよりも維持費が高くなります。中古マンションの方が築年数が多くなりますが、新築から時間が経過するに従ってマンションの劣化が進みますので、その分維持管理費がかさむようになります。
また、新築から時間が経過するにしたがって、マンションの住人が少なくなっていきます。新築マンションは人気がありますが、マンションが古くなるに従って人気が下がってゆき、出ていく住人が増え、入居者が減ってきます。
マンションの維持管理費はマンションの住人が均等に負担するのが原則ですから、マンションの住人が減っていくと、それに比例して1人当たりの管理費用の負担分が増額してゆきます。そうすると、マンションの住人が多い新築マンションよりもマンションの住人が少ない中古マンションの方が、維持管理費用が高くなるという結果になります。
マンションの管理を管理会社に委託している場合で、マンションの維持管理費が高いと感じる場合には、管理会社が高い中間マージンを取っている場合があります。そのようなケースでは、マンション自治会などを通じて、管理会社に維持管理費を削減するように要求するといいでしょう。マンション管理会社の決算報告書などにはよく目を通して監視をしておく必要があります。
マンションの維持管理費は、マンションの面積に応じて高くなる傾向があります。維持管理費が高すぎると感じた場合には、面積のより小さいマンションに転居すれば維持管理費を下げることができます。例えば、子供全員が独立して夫婦世帯になったような場合には、2人用のマンションに移り住むことによって維持管理費を下げることができます。
2013年度マンション総合調査（国土交通省）によると、マンションの月当たりの維持管理費の全国平均価額は10,661円、関東地方の平均は12,096円となっています。
国土交通省のガイドラインでは、マンションは12年に1度大規模な修繕（外壁塗装や防水処理）を行う必要があります。1回の大規模修繕に必要な費用は1戸当たり100万円～120万円程度が目安だと言われています。
突然、そのような大金の供出を求められても、多くの住人は支払うことができないでしょうから、管理組合などが普段から少しずつ住人から現金で徴収して、それを貯蓄しておくことになっています。そして、その貯蓄を修繕積立金と言います。
修繕積立金の目安は、100万円～120万円×マンション住民の人数となっています。例えば、もう少しで大規模修繕の時期が来るという時に、その上記で計算した金額に近い修繕積立金の残高があれば大丈夫です。修繕積立金の目安金額と現在の修繕積立金の残高及び次の大規模修繕の時期が分かれば、現在のマンションの修繕積立金の残高が十分かどうかが分かります。
マンションの耐用年数は鉄筋マンションで約60年程度と言われています。最近では100年持つと言われるマンションも出現しています。さて、新築から長期間経過したマンションを購入する場合には、居住予定期間のうちに耐用年数が経過してマンションの建て替えが必要になるケースがあります。
マンションの建て替えがあると、修繕積立金では足りないので1戸当たり1,000万円程度の建て替え費用を要求されるケースがあります。よって、中古マンションの維持費を考える際には、入居予定期間中のマンション建て替えの有無を確認する必要があります。
入居予定期間中にマンションの建て替えがないのであれば問題はありませんが、マンション建て替えがありそうな場合には、建て替え費用を支払ってでも現在のマンションに住み続けるか、それとも、建て替え前に引っ越すかの検討が必要です。