のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンション等の住宅の購入は人生最大の買い物と言われていますが、その意思決定には様々なポイント（決め手）が関係してきます。そこで、今回は、その代表的な決め手を5つに絞って書いていきます。
住みたい街のランキングで「横浜」や「吉祥寺」は常に上位にランクインしますが、勤務先から遠く離れていれば、その場所の中古マンションを購入してそこに住みたいと考える方は少ないでしょう。マンション購入に際して、通勤や通学に便利だという立地条件が重要な決め手になることはこのことを考えれば明白です。
なお、通勤通学の時間短縮はもちろんですが、「電車に乗る時間は長くなっても、座って通勤したい」という理由から、あえて郊外の始発駅の近くのマンションを購入する方もいらっしゃいます。
また、立地条件が良いマンションは、築年数が経過しても資産価値が下がりにくいという特徴があります。中古マンションを購入される方の多くが居住開始から6年以内に引っ越します。その際に、購入したマンションを売却することになりますが、できるだけマンションが高く売れた方が良いに決まっています。立地の良いマンションを購入すれば、引っ越しの際にマンション売却で大きな資金を手に入れる可能性が高くなります。
中古マンションを購入する際、その物件の販売価格に無関心でいられる人はいないと思います。大富豪のように、自分が希望するマンションを購入できればお金はいくらでも支払うという、恵まれた方は非常に限られています。ほとんどの方は、財布とマンション条件との間の綱引きの問題に悩みます。
中古マンションの購入費用は、物件の購入価格+諸経費?仲介手数料の合計額です。諸経費には、火災保険料、登記費用、不動産取得税、引っ越し代金、住宅ローンを組む場合の事務手数料などが含まれます。仲介手数料は、マンション売買を仲介した不動産会社に支払うもので、物件価格×3％+6万円と法律で上限額が定められています。諸経費に仲介手数料を合わせた金額は、物件価格の10％程度となります。
中古マンションを購入する場合には、当然、予算を組むことになりますが、その際に、諸経費を計上することを忘れてはなりません。後は、予算と、自分の現在の貯蓄金額や住宅ローンの借入金額等を考慮して、最終的にどの物件を購入するかを決定します。
中古マンションを購入する場合、物件の築年数も重要な決め手となります。中古マンション購入に係る物件の築年数でポイントとなる年数は20年と37年です。マンションの資産価値は新築の時から時間の経過とともに下落し、築年数約20年で約半分になります。その後は、時間が経過してもあまり資産価値が下落しなくなります。従って、築20年程度のマンションは価格が安くお買い得となります。
1981年6月から建築基準法の新耐震基準が実施されていますが、2019年1月1日の時点で、築37年未満の物件であればこの新耐震基準を満たしています。新耐震基準は、震度6～7程度の地震でも倒壊しない強度を有する建物でないとクリアできませんが、新耐震基準を満たしている物件であれば、安心して居住することができます。
最近は震度7クラスの地震は珍しくありませんから、購入する中古マンションは築37年未満の新耐震基準で建築されたものを選ぶ必要があるでしょう。
現在では、いつどんな犯罪に巻き込まれるか分からなくなってきています。特に、小さい子供さんを抱える世帯では、できるだけ治安のよい地域に住みたいと思うのは当然です。
購入を希望する中古マンションが所在する地域の治安の状態を判断するには、以下の点を確認します。
このほか、付近に「夜道注意」「不審者出没」の看板を見かけた場合には、その地域の治安は良くないと判断できます。また、警視庁では犯罪情報マップを公開していますが、このマップに駅や住所を入力すれば、その地域の犯罪発生率や過去に起こった犯罪の種類について確認できます。
中古マンションの購入は、購入時点のことだけでなく、購入後のことも考えなくてはなりません。例えば、マンション管理組合のない中古物件を購入した場合、管理組合のあるマンションと比較して、マンション管理費は安くなりますが、その代わり「週1回の玄関の掃除」や「輪番制の理事会役員」などの負担を担わされます。
マンション管理組合がある物件の場合には、そういった負担を担わされることはないけれども、マンション管理費が高くなります。マンション管理組合の役員が浪費や使い込みをして、そのツケをマンション住民が背負わされることもあります。
修繕積立金の積み立て状況も要注意です。マンションでは、定期的に実施される大規模修繕に備えて修繕積立金をストックしているのが通例ですが、このストックが不足している場合には、入居後に特別の出資を求められることがあります。