のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
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中古マンションの購入は非常に大きな買い物ですので、住宅ローンを組まれて物件を購入するという方も多くいらっしゃると思います。そこで、以下では、中古マンションを購入するために組む住宅ローンの金利や、ローンを組む場合の注意点等について解説します。
住宅ローンの代表格と言えば、住宅支援機構が提供するフラット35ですが、中古マンションンを購入する場合でも、このフラット35が利用できます。ただし、中古マンションの購入でフラット35を利用するためには、購入物件が新耐震基準をクリアしている必要があります。
1981年6月以降に建設された物件であれば新耐基準をクリアしています。1981年6月以降に建築された物件とは、2019年4月時点では、築37年以下であれば、基準をクリアしているということができます。建築が1981年6月前で新耐震基準をクリアしていない物件でも、以下の基準を満たしている場合には、住宅支援機構が定める耐震評価基準に適合しているものと判断され、フラット35の利用が可能になります。
フラット35は、住宅支援機構と民間金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定住宅ローンです。フラット35の金利は、返済期間が15年～20年で年1.21％～1.9％、21年～35年で年1.27％～1.96％と、通常のローンよりは低めに設定されています。
例えば、3,000万円を金利1.4％で借りた場合には、返済期間が35年の場合には、毎月9.1万円の返済額となります。返済期間が21年の場合には毎月11.9万円の返済額となります。
フラット35は全国の銀行が窓口となっていますので、銀行によって、融資条件が若干異なってきます。正確な融資条件は、申し込みを行った銀行の窓口に確認する必要があります。フラット35には、利用者が省エネルギー性や耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、本来の金利水準より一定水準引き下げた金利を一定期間適用する「フラット35S」や、一定の要件を満たすリノベーションを行った方が利用できる「フラット35リノベ」などのバリエーションがあります。
フラット35を利用できれば、普通の銀行より利用者に有利な条件でお金を借りることができるので、非常に有利です。しかし、フラット35には融資の審査がありますので、審査が通らない場合には、フラット35は利用できません。
金融機関によっては、住宅購入者向けのローンを独自に提供しているところがあります。フラット35が利用できない場合でも、そういったローンを利用できるケースがありますので、銀行などにあたってみるといいでしょう。
ただし、一般の銀行の住宅ローンは、フラット35より条件が良くないのが普通です。従って、融資の申し込みをする場合には、本当に返済ができるのかどうかを、より慎重に検討する必要があります。また、融資の際には、当然審査がありますので、その審査をクリアする必要があることも言うまでもありません。
フラット35ではなく、一般の銀行から住宅ローンの融資を受ける場合には、住宅評価額に注意する必要があります。住宅ローンの融資の審査の際には、「担保として提供される住宅に十分な価値があるかどうか」が厳しく問われます。銀行から借り入れることができる融資金額は、担保として提供される住宅の評価額に大きく左右されます。
古い中古マンションを購入した場合には、住宅評価額がそれほど高くならならず、一般の銀行から住宅ローンで融資を受ける場合には、それほど大きな金額を借りられないのが普通です。しかも、中古マンションの購入価格よりも、そのマンションの担保としての評価額が低くなる傾向が強いので、融資額はますます低額になります。
マンション購入後にリノベーションを行う場合については、そのリノベーション費用についてもローンを組むことができるかできないかは、銀行によって異なります。銀行がローンを組んでくれる場合でも、リノベーションの費用の概算額が分からないと、融資の申し込みができないので、リノベーション費用の正確な見積もりが必要になります。
平成29年10月1日以降、フラット35に団体信用保証が付くようになりました。団体信用保証とは、利用者が、死亡したり身体障害の状態になったりしてローンの返済が困難になった時に、銀行が利用者の代わりに、住宅ローンを債権者（住宅支援機構）に支払ってくれるというものです。
住宅ローンの返済中に、死亡したり身体障害の状態になった場合、住宅ローンを支払えなくなって、住宅を手放すことになったという話はよくあります。しかし、融資に団体信用保証が付いていれば、そういった事態になった場合でも、ローンは保険会社が肩代わりしてくれますから、住宅を手放さなくて済みます。
フラット35の通常の金利に0.24％を上乗せすることで、死亡や身体障害の他、三大疾病にり患したり要介護の状態になったことで、ローンの返済が不可能になった場合でも、保険会社がローンの肩代わりをしてくれるというサービスも提供されています。
中古マンションを購入した場合、毎月、管理費と修繕積立金の支払いが必要になります。管理費や修繕積立金は、物件が古くなればなるほど高くなる傾向がありますが、月額で3万円～5万円が相場です。住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合、毎月のローンの返済額に加えて、管理費と修繕積立金を支払う必要がありますから、このことも頭に入れておく必要があります。
例えば、住宅ローンの返済額が毎月9万円程度で、住宅ローンの返済だけであれば何とかやっていけそうだという場合でも、管理費と修繕積立金の支払額が月額3万円あり、この2つを合わせると毎月合計12万円の支払いが必要で、そうなってくるとやっていけないというケースも十分に想定できます。
住宅ローンを組んで中古マンションの購入を検討する場合には、管理費と修繕積立金の金額のチェックも忘れずにしておく必要があります。
フラット35リノベとは、省エネルギー性やバリアフリー性、耐震性能を向上させるなどの一定の要件を満たすリフォームを行った場合に、本来のフラット35金利から年0.5％（適用期間は10年又は20年）低い金利で住宅ローンを組むことができるという制度です。
中古マンションを購入してリノベーションを行う場合には、要件を満たしていれば、この制度を利用してみるといいでしょう。フラット35に代表される住宅支援機構の融資というと、住宅を購入するときに利用するというイメージがありますが、リノベーション用のローンも用意されています。
ただし、フラット35リノベの申込受付期間は、2019年4月1日から2020年3月31日までに制限されており、予算がなくなり次第申込受付を終了するという時限的なものになっています。利用を検討されている方は、速やかに申し込む必要があります。
中古マンションの購入のために住宅ローンを組んだ場合でも、住宅ローン控除が利用できます。国土交通省の発表では、住宅ローンを組んだ方のおよそ60％が、住宅ローン控除を利用しています。
住宅ローン控除の適用を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。
1981年6月1日以降に竣工した物件であれば、新耐震基準を満たしていますが、1981年6月1日以降に竣工した物件でも、築25年を超えていれば、住宅ローン控除の適用を受けるために耐震適合証明が必要になります。この耐震適合証明の証明書は、物件引渡しに前に受け取る必要がありますので、注意が必要です。