のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
マンションは、一戸建て住宅とは異なり、流通性が高く転売が容易です。新築マンションを購入した場合には一定期間居住した後に中古マンションとして売却し、その代金で新しいマンションを購入するという方法が、当たり前になっています。そこで、以下では、中古マンションを売る際に絶対に損をしない売り方と売り時について解説します。
中古マンションンを高く売る簡単な方法は、住宅一括査定を利用することです。住宅一括査定を利用すれば、中古マンションの買取りを希望する複数の不動産会社の中で最も高い値段をつけたところに、中古マンションを売却できます。
住宅買取査定を依頼した会社が1社だけで、その会社に中古マンションを売却した場合、後から、別の会社に売ればもっと高い値段で売却することができたと後悔することはよくあることです。複数の会社から見積もりを取って、その中で最も高い値段をつけた者に売却する方法は、オークションと呼ばれ、簡単かつ確実に物件を高く売ることができます。現在では、インターネットを活用すれば、容易に住宅一括査定が利用できます。
中古マンションを売却する際に、物件の築年数は売却価格を決める際の重要な要素となります。築年数が5年未満の場合には、新築物件とほとんど同様の値段で物件を売ることができると言われています。新築マンションを購入したけれども、住みにくさを感じる場合には、5年以内に売却してしまうということも考えられます。
築5年超から10年未満の時期は、中古マンション物件で最も人気の高い時期です。この時期の物件であれば物件売却で買い手がつかなくて困ることはありません。新築マンションを購入した場合には、購入後5年を経過してからの売却の場合、譲渡所得税の税率が低くなる（39％→20％）ので、この点でもメリットがあります。
築10年以上の物件は、買い手が負担する修繕費が高くなってくるので、その分、売却価格が低くなってくる傾向があります。この築年数の物件の場合、立地条件が良いなどの特別の理由がない限り、高値販売は難しいかもしれません。
中古マンションの買い手が、購入後どのくらいの期間購入した物件に住むことができるかということは、マンションンの寿命によって決まります。マンションの寿命から購入物件の築年数を控除した余りが、購入後の物件の居住可能期間となります。
税法で定める鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年となっています。一方、国土交通省が発表した研究結果によると、鉄筋コンクリート造のマンションンの物理的な寿命は117年とされています。税法上の耐用年数と物理的な寿命の間には大きな開きがありますが、マンションの寿命には経済的な要素も影響するので、税法の耐用年数で考えるのが妥当です。
マンションの寿命から取引物件の築年数を控除した残期間が長ければ長いほど、物件は高く売れる可能性が高くなりますし、より売りやすくなります。
2月から3月は、1年のうちで中古マンションが高く売れる時期に該当します。中古マンションを高く売りたい場合には、この時期に合わせてマンションを売却することを検討します。急いで物件を売却しなければならない特別の事情がある場合は別として、売却を急がない場合には、この時期まで待って売却するというのも1つの方法です。
2月や3月に中古マンションの相場が上がるのは、多くの会社や学校では、毎年4月から新年度が始まります。それに合わせて入学や転勤がありますが、その入学や転勤を契機に中古マンションを購入しようとする方が多くいるからです。
中古マンションの売却には、3か月程度の準備期間が必要だと言われています。従って、2月3月に中古マンションを売却するためには、前年の11月～12月頃から、売却の準備に取り掛かる必要があります。
中古マンションを高く売るために、売主が販売前に物件のリフォームを行うことがありますが、これは適切な方法ではありません。リフォームを行った場合、その分だけ販売価格が上がるわけですが、買い手としては、できるだけ安く購入して、それで浮かせたお金を使って、自分の気に入ったリフォームを行いたいと思うのが普通です。
売り主が行ったリフォームを買主が気に入るとは限りません。リフォームを行わない物件だと、売りにくいイメージがありますが、現在では、中古マンションを購入してリフォームを行うという方法が当たり前になっていますから、リフォームを行わない物件だからと言って、買主が購入を渋るケースはそう多くはありません。
売主が、まだ決まっていない買い手の好みを予測してリフォームを行うことは、失敗する危険が非常に高いです。もし失敗したら、リフォーム費用がまるまる無駄になってしまいます。
個人で中古マンションを売却しても、なかなか売れないという場合もあります。そういった場合には、中古マンションを安く購入してリフォームを行って売却することを目的とする不動産会社に物件を売却するという方法もあります。
不動産会社が買い手の決まっていない中古マンションを購入するというのはリスクがあるので、必ず不動産会社が、売却の申込があった物件を買い取ってくれるという保証はありませんが、うまく条件が一致すれば、売ることができるでしょう。
中古マンションを安く購入してリフォームして販売する会社であれば、常時、中古マンションの対する購入需要があるので、対個人よりも物件が販売しやすいことは間違いがありません。対個人向けに売却を試みてうまくいかない場合には、こういった不動産会社に対して売却を試みる方法があります。
マンションの販売価格を決める重要な要素の1つは立地です。駅の近くで、通勤通学に便利な場所にあるマンションンは、人気が高く高値売却が期待できます。首都圏などでは、JRや私鉄の駅前には高層マンションが林立していることがよくありますが、これは、駅に近い交通アクセスのよい場所のマンションの人気が高いことを意味しています。
中古マンションの内装などは、リフォームによってある程度変更はできますが、物件の立地は変更することはできません。従って、マンションの購入時になって立地を変更すると言うことは不可能です。
中古マンションをできるだけ高く売りたいのであれば、その物件の購入時に、できるだけ好立地の物件を購入するようにします。将来的には購入した物件を売却する予定であれば、マンション購入時に、居住期間が経過した後の売却のことまで考えて物件を選ぶ必要があります。
住宅ローンの残っている住宅を売却する場合には、その住宅に住宅ローンを設定した銀行などの抵当権が付いているのが普通です。抵当権の付いている住宅を売却する場合には、抵当権者である銀行等の承認が必要です。
抵当権者は、住宅の売却代金でローンの残債務の全額返済が可能であれば、住宅の売却を承認します。一方で、住宅の売却では、住宅ローンの残債務の全額の返済が不可能であれば、住宅の売却を承認しません。
住宅ローンが残っている住宅を売却できるかどうかは、住宅を売却した代金で、ローンの残債務の返済が可能かどうかで決まります。なお、住宅の売却代金で住宅ローンの残債務の返済が不可能な場合でも、抵当権者（銀行等）が新たにローンを組んでくれて、売却代金と新規ローンによる貸付金でローンの残債務の返済が可能であれば、例外的に、抵当権者が住宅売却を認めることがあります。