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中古マンションの購入は非常に大きな買い物なので、失敗すると非常に大きな損害を被ります。そのために、慎重の上にも慎重を重ねて手続きを進める方法があります。そこで、以下では、中古マンションの購入契約を締結する場合はどんな点に注意すべきかについて、解説します。
重要事項証明書は、不動産取引において物件の内容や取引条件などについて契約するかどうかを決めるために必要な情報が記載された書面です。宅地建物取引業法によって、中古マンションなどの不動産の売買契約を締結する前に、必ず不動産業者から買主に対して説明することが義務付けられています。
重要事項説明書には、不動産取引にあたって法律が重要であると規定する事項が記載されており、その内容を宅地建物取引主任者の資格を有する者が、不動産の買主に対して説明します。重要事項説明書の内容をちゃんと理解して中古マンションを購入すれば、その取引で大きな失敗をすることがないようになっています。
宅地建物取引主任者が重要事項説明書の説明をする際に、もし不明な点があれば積極的に質問して、十分にその内容を理解した上で購入契約書にサインするべきです。
中古マンションを購入しようとする場合には、念のため、そのマンションの登記事項証明書を取得して、他人の権利が付いていないかどうかを確認する必要があります。取引対象物件についている他人の権利は重要事項説明書の記載内容に含まれますが、その内容が正確であるかどうかはその物件の登記事項証明書を見なくては分かりません。
重要事項説明書の説明は国家資格者である宅地建物取引主任者が行いますから、取引物件に他人の権利が付いているのに、法律上の義務に違反してそれを買主に説明しないということはまず考えられませんが、例えば、抵当権が付いているのに、抵当権が付いていないものとして購入した場合には、取り返しが付きません。
取引物件に他人の権利が付いているかどうかは非常に重要なことですので、すべて他人任せにせず買主が自分自身で登記事項証明書を取得して自分で確認する必要があるでしょう。
付帯設備表とは、売主が買主に引き渡す設備について記載した書面です。現況が空室の時に内覧した場合には特に大きな問題はありませんが、売主が居住中に内覧した場合には、付帯設備表をよく確認しないと、購入物件に当然付属しているものと思っていた設備が購入時には撤去されているという事態に陥ることがあります。
「エアコン」や「照明器具」については、物件購入後に自分の気に入った製品に買い替えたいと考えている場合には、付帯設備表を見て、「エアコン」「照明器具」が付帯していたら、購入前に撤去してもらうように申し出ておきましょう。そうしないと、購入後に買主が撤去費用を負担することになります。
付帯設備表には設備の有無以外にも、設備がある場合にその不具合の有無についても記載されています。付帯設備表に「不具合」と予め記載されている設備については売主は直しません。入居後に付帯設備の不具合が発見された場合には、付帯設備表の記載がどうなっているかで、売主が修理費を負担するのか買主がそれを負担するのかが決まってきます。
物件状況報告書は、取引対象となる中古マンションの建物自体の状況に関する報告書で、以下のような事項が記載されています。
物件状況報告書には、中古マンションを購入した買主がそのマンションに居住するにあたって、極めて大きな影響を与える可能性がある事項が多数記載されています。特に新築から長期間経過した古いマンションの場合には、念入りにこの報告書を確認し購入後に後悔することのないようにすべきです。
また、眺望が気に入って中古マンションを購入したけれども、入居してしばらくすると前面に高層ビルが建設されて眺望が台無しになり失敗した、という話もよくあります。購入前にこの報告書をよく見ておけばこういった失敗は防ぐことができます。
中古マンションの売買契約は一度締結してしまうとそう簡単には解除できません。しかし、一定の要件を満たした場合には例外的に解除することができます。できるならば、契約前に十分に物件を調べて、取引が失敗しないことを確認してから契約書にサインすべきですが、不測の事態に備え解除方法についても知っておくことも必要です。
契約時に手付金を支払っている場合には売主が契約の履行に着手する前であれば、その手付を放棄して解除することができます。ただし、手付を支払っていても、売主が中古マンションの引渡し作業を開始した後は解除できません。また、購入物件に、買い手が購入後に居住を続けるにあたり支障となるような重大な欠陥が見つかった場合にも、解除ができます（瑕疵担保責任による解除）。
その他、不動産会社の事務所以外の場所で中古マンションの売買契約書にサインした場合等も、一定期間内であれば無条件で契約を解除できます（クーリングオフ制度）。