のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
のどかホームで物件探しから、全てを。リノベーションから始まる、あなたの暮らしをサポート。
中古マンションを購入しようとする際に物件の築年数を考慮することは、中古マンションの購入で失敗しないために必須のポイントです。そこで、以下では、理想的な中古マンションの購入に最適な築年数はどのくらいか、ということについて書いていきます。
マンションの資産価値は、新築の時が最も高くて、その後経過年数が長くなるにしたがって徐々に低くなっていきます。そして、築20年から25年で資産価値が新築の約半分程度となり、その後は価格下落率が一定に推移するようになります。築20年を過ぎると、どんなに築年数を重ねても価格が下がりにくくなるのです。
築20年頃の中古マンションは価格が手ごろで、しかも、年数を重ねても資産価値があまり下がりませんから、購入したマンションの住み替えの際に比較的高くマンションを売却できるので、二重にお買い得です。価格が手ごろな築20年～25年の中古マンションを購入して、リノベーションを行い新築マンションに負けないような素敵な居住空間を手に入れるという方法も魅力的です。
中古マンションを購入する多くの方は6年未満に購入したマンションを引っ越しますから、その時にマンションが高く売れるかどうかということも重要なポイントです。
1981年6月1日以降に建築確認が行われた中古マンションは新耐震基準を満たしておりますが、その以前に建築確認が行われた物件は旧耐震基準で建設されています。旧耐震基準は震度5程度の地震で倒壊しない程度の強度を有していればクリアできる基準ですが、新耐震基準は、震度6～7程度の地震で倒壊しない程度の強度を有していなければクリアできない基準です。
現在は、震度7程度の地震が頻繁に起こりますから、新耐震基準をクリアした中古マンションでないと安心して居住することはできません。2019年1月1日の時点で、築37年未満の中古マンションであれば、1981年6月1日以降に建築確認を受けていますから、新耐震基準で建築されています。
築年数が古い中古マンションは価格が安くなるのでお買い得です。しかし、価格の安さを追求しすぎて築37年以上の中古マンションを購入すると、大地震が起こった時に倒壊して大きな損失を被ることがあり注意する必要があります。
マンションの税法上の法定耐用年数は47年とされています。ただし、これはあくまで税法上の耐用年数なので、実際の耐用年数はこれより長く、だいたい60年～100年程度と言われています。
鉄筋コンクリート建造物の物理的寿命を117年、定期的な外装仕上げによって延命すれば寿命はさらに伸びて150年以上になる、とする研究結果もあります。マンションの耐用年数はメンテナンスの状況によって伸び縮みはしますが、最低でも新築から60年は利用することができます。
築20年～25年の中古マンションが価格が手ごろでお買い得だと言われていますが、この時期のマンションを購入しても、耐用年数の残存期間が40年～35年あるわけですから、中古マンションを購入された方の大部分が、居住期間6年未満で引っ越すことを考えると、築20年～25年の中古マンションを購入することは、残存耐用年数の観点から考慮しても全く問題ありません。
マンションの資産価値は建物の資産価値とその敷地権（建物の敷地に対する権利）の和で求められます。立地の良い中古マンションは、敷地権の資産価値が高くなります。また、上物である中古マンション（建物）の資産価値は時間の経過とともに徐々に下がっていきますが、敷地権の資産価値は時間の経過とともに下がることはありません。
駅前の交通アクセスのよい中古マンションなどは、時間の経過で建物の資産価値が下がっても、地価の高騰で敷地権の価値が上昇し、その上昇分が建物の下落分を上回り、時間の経過とともにかえって中古マンションの資産価値が上昇するという逆転現象が起こる場合もあります。
多くの場合、購入した中古マンションは数年後の引っ越しの際に売却することになります。その際に、少しでも高く売却できた方が良いことは間違いがありません。できるだけ立地の良いマンションを購入しておけば、資産価値が下がりにくいのでおススメです。
マンションは定期的に修繕を行う必要があります。国土交通省のガイドラインによれば、RC（鉄筋コンクリート）構造のマンションでは、12年に1度のペースで大規模修繕（外装塗装や防水処理など）を行う必要があるとされています。この修繕には大きな費用がかかるわけですが、その出費に備えてほとんどのマンションでは修繕積立金が積み立てられています。
1回の大規模修繕では、マンションの戸数×100万円程度の資金が必要だと言われています。従って、前回の大規模修繕が行われた時から購入時点までの年数をXとすれば、マンション戸数×100万円×X年/12年の修繕積立金が積み立てられている必要があります。購入しようとする中古マンションの修繕積立金が上記で計算した金額に満たない場合には、後から修繕積立金の追加拠出を要求されることがあります。
中古マンションを購入する際には、購入しようとする物件が、前回の大規模修繕から次回の大規模修繕の間の期間のどの期間にあるかということと、修繕積立金がどのくらいあるかということにも、気を遣わなくてはなりません。